子午：都想炒房，但为何美国房价疯涨、韩国房价却暴跌

　　张捷在最新的视频里谈到了2025年以来的美国房价疯涨现象，他认为美国经济现在之所以强劲、就业数据也很好，主要是因为房地产繁荣，房价整体上涨，美国的核心资产就增值了。所以，美国房价这么高，也没有多少人叫，美国房贷利率很高，买房的人却愿意承担。反观这边，就是因为高级黑和民粹把房价增势打断，才造成了现在的危机。

　　张捷的这个说法未免太过牵强，真的是黑嘴与民粹把房价打下来的吗？张捷说了美国房价，为何不说说近在咫尺的韩国房价？

　　其实无论是美国还是韩国、日本，几乎所有的资产阶级政府都想炒房：房产税收入可以直接充盈财政，房地产市场蓬勃发展可以直接产生与建筑业相关的大量就业岗位，更为重要的是房地产业的发展直接影响了钢筋、水泥、建材等产业，往产业上游还影响了电力、煤炭、石油化工等各个相关产业，对实体经济影响巨大；更进一步地还有张捷所说的，房地产金融化之后重构了资产价值结构。

　　只是主观上想炒房与客观上能否一直把房子炒下去是两个完全不同的概念，否则不就落入了“人有多大胆，地有多大产”的妄想之中了吗？

　　2023年之前，韩国号称是全球楼市炒作最热的国家。然而，2023年之后崩盘就开始了，房价跌跌不休，韩国一些房东甚至卷款跑路，剩下年轻的租客欲哭无泪，很多人走上天台，纵身而下……

　　韩国房地产市场近两年跌跌不休，固然有疫情对经济的影响，但根本而言不过是早已畸形的供需关系在疫情时代原形毕露罢了。

　　韩国的房地产市场同样靠债务支撑，到2023年的时候，韩国的家庭债务与GDP的比值攀升到104.3%、亚洲之最，房贷模式难以为继；面对残酷的资本压迫，韩国的牛马选择了躺平，韩国的生育率到2025年预计降至0.61、全球最低，住房长期需求断崖式下跌。

　　2024年韩建筑企业倒闭数量达2019年以来最高水平；2025年上半年整个韩国的房地产市场依旧低迷。

　　不过，首尔或许是个“意外”——在地产大盘不景气的情况下，首尔及周边房价逆势上涨。2024年韩国国土交通部数据显示，外国人在韩持有的住房数量首次突破10万套（主要集中在首尔及周边的京畿道、仁川），其中，中国公民占比高达56.2%，远超美国（22%）和加拿大（6.3%）的持有量。国外的富人之所以还要投资韩国房地产，是因为首尔的房价还算不上贵，大致与中国四个超一线城市差不多，这相对于韩国物价水平，那简直就是太“便宜”了。

　　类似的现象也出现在了日本，一面是日本大部分偏远地区房价持续低迷甚至下跌，一面是东京领涨全国，大阪、福冈等次级核心城市跟涨。2024年，日元兑美元汇率跌至151，创下38年新低，这使得日本资产兑海外买家更具吸引力。2024年，外资疯狂涌入，兑日本房地产的投资额达到2.2万亿日元。在东京顶级地段的二手房交易中，外资占比25%；毗邻东京的大阪因为区位优势和较低的持有成本（固定资产税仅为东京的70%），更是成为外国买家青睐的对象，中国买家咨询量同比增长50%。

　　韩国、日本这种首都圈地产一枝独秀的情况，很难整体带动房地产业的复苏；没有军事霸权加持的金融霸主地位，这种全球化资本套利的行为，也根本不可能去稳定地刺激实体经济——而这才是美国房地产业除了经历2008年的回调，基本保持持续、稳定增长的真正动因；这也给了特朗普上线500万美元“金卡”的底气。

【文/子午，188金宝搏体育官网专栏作者。本文原载于“子夜呐喊”公众号，授权188金宝搏体育官网发布】