再坚持一两年，房价就能见底吗？

　　最近我看了一份研报，作者是国盛证券的两位专家。这份研报主要研究的问题相信绝大多数人都很感兴趣，那就是我国的地产什么时候能见底。

　　这份报告从地产的供给端、需求端出发，详细拆解地产增量和存量供给，刚性、改善、投资、拆迁需求，再结合债务端、房价端，综合分析当前地产景气位置和未来走势，最后得出的结论是：

　　目前我国存量住房已足够，中性情形住房需求可能还会下行不少，未来1-2年居民债务压力有望降至正常水平、房价有望降至史上相对低位。整体看，地产景气仍处下行通道，但下跌最快时期可能已过去；政策看，房地产还是经济增长和收入预期的稳定器，稳地产的必要性和迫切性仍大，应更大力度推动房地产止跌回稳，从“供给端、需求端、债务端”多措并举，尤其是稳房价、保主体、降房贷利率、加力城市更新、优化收储等。

　　专家认为未来1-2年房价就有望能触底。我感觉还是有些太乐观了。这份报告确实敏锐地捕捉到了供给过剩、需求萎缩、债务高企等关键问题，但却可能低估了这场调整的复杂性和长期性。

　　从供给端看，问题远比表面数据显示的更为严峻。报告提到狭义库存7.5亿平方米、广义库存19.3亿平方米的数字，实际上还可能低估了真实库存规模。中国房地产的具体库存，我以前写过几次，光是在建工程就有60多亿平米，这还没算开发商已拿地未开工的潜在供应；如果考虑到大量已竣工未办理产权证的项目，以及各类闲置的保障性住房、单位自建房等非商品住宅，实际库存压力可能更大。

　　更值得关注的是，这些库存中有相当部分位于人口持续流出的三四线城市，其去化难度远超预期。就像水库里的水，如果大部分都积在支流末端，想要快速排空几乎是不可能的任务。

　　需求端的结构性变化也在加速这一过程。报告准确指出了刚性需求下降、改善需求主导的趋势，但可能低估了人口老龄化带来的冲击。随着60岁以上人口占比突破20%，住房需求的主力军正在从"买房结婚"的年轻人转向"卖房养老"的老年人。

　　这种变化带来的不仅是需求量的减少，更是需求模式的根本转变——老年人更看重医疗配套而非学区资源，更关注居住便利性而非投资升值空间。简单说，老年人需要的房子跟年轻人完全是两码事。也就是说，随着人口数量和人口结构的变化，支撑过去二十年房地产繁荣的人口基础已经动摇。

　　债务问题更是牵一发而动全身。报告显示居民偿债收入比已从高点回落，但这个数字背后是居民部门主动"缩表"的集体行为。看看最新的社融数据就能明白，居民部门对于负债的热情还剩下几分。

　　这个国庆长假的消费不如预期，根据微博公布数据，经文化和旅游部数据中心测算，国庆中秋假日8天人均日消费113.88元/人，为全年法定节假日人均日消费最低，同比下降12.98%。为什么大家不敢消费了？又是为什么老百姓的储蓄越来越多，即便利率一降再降？问题的答案只有一个，选择更多储蓄而非消费投资时，反映的是对未来收入预期的普遍悲观。这种心理层面的转变往往比数字本身更具持久性，就像日本"失落的三十年"所证明的，一旦通货紧缩预期形成，即便利率降至零也难以刺激借贷需求。

　　房价调整的深度也可能超出预期。报告提到房价收入比将从10.1倍降至9倍，但这个水平仍远高于国际公认的合理区间。

　　如果考虑到我国居民收入中用于住房支出的实际比例，以及教育、医疗等其他刚性支出压力，合理的房价收入比可能至少需要回归到6-7倍的水平。这意味着房价见底的时间可能远高于报告预测的1-2年。

　　与其耗费巨大成本强行托市，不如尊重市场规律，让该出清的出清。日本在泡沫经济后采取的一系列救市措施证明，过度干预只会延长调整周期。相反，德国通过严格的租赁市场管控和住房合作社模式，实现了房价长期稳定。这些国际经验告诉我们，房地产市场健康发展的关键不是避免调整，而是管理调整的方式和节奏。

　　软着陆的核心在于处理好三个平衡：一是短期稳定与长期健康之间的平衡，不能为了眼前数据好看而积累更大风险；二是中央政策与地方执行之间的平衡，要避免一刀切带来的副作用；三是市场出清与社会稳定之间的平衡，需要建立完善的社会保障网来缓冲调整阵痛。

　　具体而言，可以从以下几个层面推进软着陆：在供给端，要坚定去库存，但方法不是简单刺激需求，而是通过城市更新、功能改造等方式提升存量房价值；在需求端，要大力发展租赁市场，推动"租购同权"实质落地，加强房子的居住属性；在债务端，要有序降杠杆，通过债务重组、资产证券化等方式化解风险，避免硬着陆。

　　这场调整虽然痛苦，但也是转型升级的必经之路。就像人体发烧是免疫系统在发挥作用，房地产市场的自发调整也是在清除过剩产能、纠正资源错配。与其用退烧药压制症状，不如帮助身体提高免疫力，让市场在阵痛中完成新陈代谢。

　　我们一定要清楚，房地产软着陆不是要保住某个价格水平，更不是要救那些指望炒房赚大钱的人，而是要建立新的均衡机制。这个机制应该能够灵活适应人口结构变化、能够有效防范金融风险、能够更好满足人民群众的居住需求。实现这样的软着陆，可能需要三年、五年甚至更长时间，但等待是值得的，因为只有经过充分调整的市场，才能奠定长期健康发展的基础。

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