一线城市楼市再迎监管重拳!
1月30日，北京银保监局表示，要求辖内各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
1月29日晚，上海银保监局发布进一步加强个人住房信贷管理工作的通知(以下简称《通知》)，对上海辖内商业银行就住房信贷管理等工作提出要求，要求辖内商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。
来源：上海银保监局
两地银保监局接连出手，传递了什么信号?
业内人士表示，信贷是楼市调控中比较重要一环，一旦调控“信贷”，表明调控已动“真格”，力度凸显。目前监管部门对于严禁资金违规流入楼市的态度坚决，再加上房地产信贷新规的发布，未来资金违规流入房地产的现象料将明显减少。
北京：自查去年下半年以来的消费贷、经营贷
“部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或‘过桥’资金;部分非法中介参与其中牟利，为违规行为推波助澜……”最近北京楼市热度不减。
北京银保监局表示，针对以上舆情反映的问题已第一时间开展筛查，并就筛查发现的疑点线索向辖内银行机构下发监管提示函，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
同时，北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题，一经查实将依法从严从重处理。北京银保监局还将结合银行自查及监管核查情况，指导北京市银行业协会积极行动，对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。
中证君注意到，1月25日晚间，北京市住房和城乡建设委员会主任王飞公开表示，将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。
上海：自查去年6月以来的三类贷款
上海银保监局印发的加强个人住房信贷管理工作的通知，主要包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等方面。
来源：上海银保监局
对于《通知》中的第三、四条，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，加强对贷款客户的审查和信用管理可尽可能避免资金流入房地产市场。同时，严格审核资金来源对楼市也会有降温作用。“一些高净值客群有通道获得廉价资金，豪宅热销背后不排除有违规资金介入的可能。树立管控机制，能防止违规资金流入房地产市场。”
对于《通知》中的第五条，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该条政策体现了后续贷款的重要倾向，即后续房贷将重点支持首套中小户型、建筑结构为封顶的借款人的贷款需求。这条规定，实际上也和贷款集中度政策有关，或能给商业银行启发，即后续房贷投放需要对此类重点支持的领域加大发放，而其他领域的投向则会有所管控。
“重点支持中小户型自主用房的贷款要求，证明上海差异化信贷政策还是保护刚需。”卢文曦说道。
另一银行业人士则告诉中证君，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，也是在保护消费者，不过房企销售回款的进度会拖慢，房企的成本将会增加。
对于《通知》中的第六条，中原地产首席分析师张大伟认为，近期上海、深圳等城市楼市火爆，原因之一就是经营性贷款流入楼市，这一轮房价上涨和信贷违规进入房地产有关系。卢文曦说，楼市每轮上涨背后都有资金宽松的影子，在利益驱动下资金容易违规进入房地产市场。
严跃进称，完善信贷资金用途监测与拦截机制体现了对信贷资金流向密切监管的导向，有助于审查资金用途，确保房地产市场的健康发展。
对于《通知》中的第七条，严跃进表示，“实际上过去几年，中介机构参与此类造假等行为，确实造成了楼市的泡沫现象。所以积极管控中介机构也成为关键。”
组合拳政策维护刚需
中证君注意到，近期，上海楼市调控不断加码。
1月21日晚，上海市房屋管理局等多部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从土地到规范市场秩序等多纬度管控市场。其中，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。业内人士认为，该政策严厉打击假离婚买房现象。
1月25日，上海司法拍卖房纳入限购政策范围，竞买人参与竞买的，应当事先确定在上海市具有购房资格。
上海楼市接下来会如何走?卢文曦称，信贷是楼市调控中比较重要一环，一旦缺少资金支持，市场热度会下降。预计通过加强信贷管控后，市场成交会慢慢下降，房价也会出现松动。
张大伟表示，上海29日晚的政策虽然全部都是央行过去的政策重申，但如果执行有力度，那么市场很快会降温，后续银行落地执行这一政策的情况将影响上海楼市走势。
监管严控信贷资金“输血”楼市
信贷资金违规流入楼市一直是监管重点。
2020年6月，银保监会发布《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》与《2020年银行机构市场乱象整治“回头看”工作要点》，在“房住不炒”政策方面，个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房成为监管部门关注的重点。
光大银行金融市场部分析师周茂华表示，目前监管对于严禁资金违规流入房地产的态度坚决，并在供需两端采取了不少措施，例如：强化监管监察力度，压实主体责任，严防屡查屡犯，紧盯机构易犯多发的问题，对违规信贷的行为提高惩处力度，再加上商业银行房地产信贷新规等，“短期尽管难以完全杜绝，但资金违规流入房地产现象将明显减少”。
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