5月7日至8日，国家主席习近平同朝鲜劳动党委员长金正恩在中国大连举行会晤，而这也是金正恩近几个月来第二次到访中国。
《中国经营报》记者观察到，受朝韩和谈以及朝鲜方面对外宣布弃核与将集中一切力量进行经济建设等因素影响，中国与朝鲜接壤的辽宁省丹东市再一次受到外界瞩目。而最为明显的则当属丹东的房地产市场，短时间内，丹东房价出现新一轮暴涨。
不过，记者在多日的调查走访中发现，伴随房价飙升的同时，房地产市场供应端依旧“群魔乱舞”，捂盘惜售、违规预售、倒房等现象屡见不鲜。
此外，业界人士表示，虽然外界普遍看好丹东未来前景，但中朝在国情等方面均存在不小差异，加之丹东“夹缝”中求发展的现实，投资者应正视。多位业内专家在接受记者采访时建议，投资者或购房者前往丹东要避免盲目跟风。
投资客激增：市区每平方米日均上涨100元丹东新区上涨二三百元
以4月20日前后为分水岭，丹东原本多数滞销的楼盘，如今已经全面复苏，甚至出现一天一个价的火爆行情。
“我现在嗓子都哑了，客户太多。”滨江一号售楼员低声、嘶哑着嗓子对络绎不绝前来咨询的购房者说。
而“甜蜜的烦恼”并非只此一家。翡翠一号的售楼处甚至由于客户激增，项目已经来不及印刷正规版的宣传彩页和户型图，仅用一堆A4纸草草打印向前来咨询的购房者分发和宣讲。
记者走访发现，几乎整个丹东，尤其是丹东新区，各大房地产项目售楼处前均停满了来自辽宁和吉林各地牌照的私家轿车。不少来自天南海北的购房者甚至来不及到市区的餐馆坐下来吃一顿午餐，仅在楼盘门口席地而坐，将就吃些熟食、快餐予以充饥。
“项目一期高层住宅在7000元/平方米左右，洋房在9500元/平方米左右，二期因为不临鸭绿江，每平方米在5000~6000元左右。”滨江凯旋门项目工作人员语速飞快，已经来不及向记者一一介绍户型、价格，而排队在等售楼员带看的购房者已经有些焦急。“我们平均一天卖了一栋楼，三天基本就快卖完了。而我今天只卖了3套，前两天有人一次性买了14套，来此购房的大多数都是南方人。”
而记者在5月初的某一天以购房者身份步入丹东市区较为高端的楼盘——月亮岛项目时，工作人员表示，项目全部为现房销售，在售楼盘1.28万元/平方米起，不过紧邻鸭绿江的房源目前仅剩30套左右。
“现在浙江炒房团已经来到丹东，正在和老板谈整栋的3号楼，价格已经给到2亿元，金华的一个首富现在就在酒店和老板谈价格。这个房子到了他们手里不翻3倍他们是不会出手的。”月亮岛工作人员说。
另据其介绍，目前丹东市的房价每天都在涨，而月亮岛的涨幅是全市最高的。“市区每平方米每天在以100元左右的速度上涨，而丹东新区则达到了二三百元。现在朝鲜的局势还不算特别明朗，一旦局势明朗，房价还将上升。”
不过，几天后记者再次来到项目部，并以记者身份提出想要采访时，项目负责人则谨慎许多，并表示“来看房的确实很多，但不清楚有整栋楼购买一事”。
丹东当地多位房地产从业人士表示，4月20日之前，丹东新区的房价也就是在3000~4000元/平方米，现在均价则在六七千元，临江房和学区房少说也在八九千元左右。
“外地人就是有钱，买房子就像我们买菜一样，连眼睛都不眨。”丹东当地人向记者感慨道。
据记者独家获悉，随着丹东房价在短期内飙升，辽宁省住建厅副厅长也带队来到丹东督察房地产市场。
保利香槟国际等项目涉嫌捂盘
记者连日来走访发现，伴随房价飙升的同时，各类房地产乱象已经开始显现。捂盘惜售、违规预售等现象屡见不鲜。
以新区保利香槟国际项目为例，与其他在售楼盘人潮涌动不同，保利香槟国际售楼处空无一人，工作人员说：“项目拿地已经很多年了，但之前因为市场不景气，所以一直没有开发。原本计划开发21栋楼，目前只建成了4栋，但还没有开始卖，我们先捂着。如果开盘，洋房部分可能在6500~7000元/平方米左右。”
据保利地产公告显示，丹东新区地块于2013年取得。记者查阅多份公司财报发现，保利香槟国际项目自2014年开工建设28007平方米以来，直至2017年底仍未动工和销售。记者就此事致电致函保利地产方面，但截至发稿前尚未获得回应。
在丹东万达广场售楼处，销售人员告诉记者项目处于封盘状态。记者调查发现，除了部分正规楼盘在售，不少抵债房、以及“关系房”等也已经开始低调入市。记者在多个售楼处走访了解到，盘踞于项目的多个建筑施工方、装修方等企业均派出人员乔装成购房者与外地人搭讪推销房源。
一位装修企业负责人向记者表示，此前垫资为开发商装修房子抵债的十多套房子就在这两天全部顺利脱手。而在滨江凯旋门售楼处，多位自称是与开发商有关系的人士表示可以低价转让房源。“二期楼盘6000元/平方米，我可以5600元/平方米出手。我和开发商有关系，之前用每套3万元订了多套，现在可以低价转给你。”一位中年男性低声在记者身边耳语道。
房价非首次大涨
据了解，丹东新区是由原丹东临港产业园区(2006年成立)更名而来，于2013年正式更名为丹东新区，新区与1992年经国务院批准成立的丹东边境经济合作区合署办公，属“一套人马、两块牌子”。
虽然新区成立多年，但真正意义上的发展要从新鸭绿江大桥开工建设说起。据了解，由于位于丹东老城区的旧鸭绿江大桥运力有限，中朝决定于2010年12月31日修建新的鸭绿江大桥，总投资约20亿元，新鸭绿江大桥也于2013年合龙，当时预计2014年10月竣工通车。彼时消息称，新桥建成后将成为中国最大的对朝经济贸易口岸区，承载80%的中朝贸易量。不过，后因朝鲜境内的道路迟未修建而导致通车遥遥无期。
“当时大家都以为新鸭绿江大桥会是中朝贸易的新起点。”当地人向记者表示，所以那段时间丹东新区的房地产迎来了第一波上涨高潮，外地人的不断涌入导致新区当时房价从每平方米2000多元涨到5000元左右。不过，新桥迟迟难以通车，丹东新区的房价后又处于下跌和滞销状态。“当时第一拨炒房的人被套了多年。”
“我朋友之前花了50多万元买的100多平方米的房子，去年40万都没卖出去。”丹东当地一位要求匿名的公务员说。
为了提振丹东新区经济发展，丹东市也作出很多努力，包括把市政府及多个政府职能部门从老城区搬迁至新区，将当地中学、职专等院校也落户于此，但见效甚微。
丹东市统计局数据显示，2015~2017年，全年商品房待售面积分别为152.7万平方米、198.2万平方米和208.4万平方米。由于较高的库存量，丹东市在2017年初还印发了《加快房地产去库存工作实施方案的通知》，计划用3至5年时间，基本完成房地产去库存任务，到2020年末，住宅类商品房去化周期控制在12~18个月以内。
而随着此次朝韩和谈等有利消息影响，此次丹东又迎来了另一波炒房高峰。有媒体报道称，丹东房价在近期的两天内涨幅已经高达57%。
而丹东市不动产登记中心也于4月26日发出通知表示，近期由于办理不动产登记业务量剧增，超过中心每人办理260件的业务能力，所以正式实行顺延预约发号制度。
记者前往该中心了解到，现在办理业务基本要排到次日。“目前业务确实激增，主要是房企集中办理产权登记的缘故，时间较短还难以通过数据反映出成交量。”登记中心相关负责人说。
向朝鲜交“学费”
事实上，长期以来，由于紧邻朝鲜的区位，丹东与朝鲜的进出口贸易也较为活跃。但其中的曲折过程不在少数。
除了屡见报端的朝韩、朝美关系紧张导致多次朝鲜境内的开城工业园中断运营，中国也为朝鲜政策频繁变动而交了不少“学费”，此前中朝之间的罗先经济贸易区、黄金坪经济区等也未建成。
“对朝贸易让很多人发家致富，但也让很多人倾家荡产。”当地多位商业界人士在谈到与朝鲜的经商贸易时说。
“朝鲜目前还是计划经济，不允许私营经济存在，货物进出口是由各商社(类似于国企性质)代替政府和军队进行采购，所需货物也是五花八门，我们都是被动接单子，然后把价格报给他们，进而发货收钱。”从事对朝贸易近10年的当地人胡先生说，“如果朝鲜没有某样商品的需求，你把原价100元的货10元卖给他们都不要，他们没有来回倒卖赚取差价的逻辑。”
胡先生补充道：“我们在与朝鲜商社打交道很多时候基本处于稀里糊涂的状态，朝鲜人基本不和我们讲太多，资金来源等也琢磨不透，发给朝鲜的货经常会由北京的账号转账过来。而且他们是花国家的钱，所以对进货价格并不十分敏感，不过他们吃回扣也是明着吃。很多产品我们从南方进货再卖给他们的时候已经加价加得很高了，但是他们还是会让我们再加15%，而这15%需要给他们5%作为回扣。”
据其介绍，在对朝贸易中，除了受到朝鲜半岛局势影响，贸易中的“灰色地带”也常常让国内的商人损失惨重。“之前朝鲜商社收货后，经常发生对方失联的情况。”胡先生举例称，此前朝鲜商社在头几次与国内商人打交道时往往会现货现结，甚至给中国人回扣，出手很是大方，等熟悉了则开始欠款，最后消失不见。除了回扣，朝鲜商社也会向中国商人索要轻工产品或食品、酒水等，“很多时候他们有钱，回国也买不到东西。”
吉林大学东北亚研究院区域经济研究所衣保中教授在受访时表示，朝鲜并不是一个市场经济国家，本身法律并不完备，而很多中国人抱着占便宜的心态，但当对方政策一变化，需要剪羊毛的时候则会“关门打狗”。“民营企业对朝鲜是一个弱势群体，一旦发生问题则会无处申告。”
据此前媒体披露数据显示，丹东对朝鲜的贸易额约占中朝两国贸易额的40%，经丹东口岸过境的货物量约占中国对朝贸易总量的80%。
丹东统计局数据显示，2015~2017年三年间，出口总额分别为26.6亿美元、24.9亿美元、161亿元人民币，分别比上年下降11.9%、6.1%、2.3%。
“夹缝”中的丹东
“丹东对内属于中国边境城市，对外则紧邻朝鲜，天天核试验也没有人敢来投资，就像生活在夹缝中。”当地政商界多位人士说。
2015~2017年三年统计数据显示，丹东GDP分别为984.9亿元、748.4亿元、793亿元，分别比上年下降3%、下降24%、增长2.8%。其中，2017年GDP位居辽宁省第9位，增速为全省第10。
三年间，全口径财政收入134.9亿元、120.3亿元、120.6亿元，分别比上年下降33.4%、下降10.9%、增长0.2%。在税收方面，三年间全口径税收收入分别为84.8亿元、87亿元、91.4亿元，分别比上年下降32.3%、增长2.6%、增长5.1%。
从人口来看，丹东市户籍人口分别为238.2万人、237.9万人、235.2万人，呈现逐年下降趋势，人口自然增长率分别为-2.06 ‰、-0.15 ‰、-9.28 ‰。
“丹东是中国最大的边境城市，但现在经济发展和整个东北一样遇到很多困难。”辽宁省社科院副院长梁启东在接受记者采访时说，现在丹东是“三缺”局势：行业缺龙头、企业缺块头、产品缺拳头。而原因也主要是“三个衰退”，即资源衰退、机制衰退、结构性衰退。
“矿产资源采光了，经济结构重传统轻新兴行业，重大轻小，忽视民营经济，国有企业机制不灵活玩不转市场经济。所以外界提到丹东，就只知道它靠近朝鲜。”梁启东说。
衣保中教授表示，丹东和东北多个城市一样，计划经济时代重工业较强，一度十分辉煌，但轻工业品等较弱，而朝鲜等国家进口货物又以轻工业品为主，在丹东当地又没有类似生产基地和产业链，大多都是从南方采购转运丹东，所以长期以来对经济拉动作用有限。“此次多数南方人来丹东炒房，除了有钱，还与外贸往来有一定关系。”
梁启东建议，丹东可以把此次朝韩和谈等利好消息作为契机，借势国内沿海开发开放的政策及“一带一路”倡议、东北振兴等逆势崛起。
“下一步一定要进行经济产业结构调整，改善营商环境，让企业，尤其是民营企业获得良好的生存和发展环境。”衣保中教授认为，丹东经济结构比较单一，还是要对现有口岸等进行升级改造，不要把宝都押在朝鲜身上，加强东北地区的合作，坚持全方位开放，发展新兴产业。
复旦大学朝韩研究中心主任石源华在接受记者采访时表示，通过近期观察，此次朝韩和谈属于朝鲜本身想要变化，对中朝关系来说是一个好的势头，但问题的根本还在朝美关系，但就美国的全球战略和亚太战略来看，美方并不希望朝鲜半岛问题尽快解决，而是需要适度紧张。因为一旦朝鲜问题解决了，美国也就没有理由在朝鲜半岛待下去了，这会对韩日等产生连锁反应，进而美国的第一岛链将退至关岛，而这显然不符合美国利益。
“现在丹东房价上升有些盲目性，还需要再看看。”石源华说，有一个问题值得重视，就是即便朝鲜进行经济建设，但并不意味着它会像中国一样进行改革开放，虽然目前朝鲜声称要弃核，但其实际上仍然为一个实际拥核国家，这条路仍然漫长。
5月8日，记者驱车来到中朝边境黄金坪经济区看到，昔日的规划图纸已经泛黄，边界处依然铁丝网密布，不见人影。
《中国经营报》记者就房地产市场发展等问题分别向丹东市住建、商务、经信委、丹东新区等多个部门发出采访请求，但截至记者发稿前均未回应。
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