最近，银行突然成为房地产大卖家，在京东、阿里等资产拍卖平台上，银行直供房大规模上架，而且价格非常诱人，普遍只有市场价的7-8折。为什么市场上会突然出现大量银行直供房，对于楼市以及普通个人又会带来怎样的影响呢？
银行直供房并非新生事物，不过在近期突然规模激增，可能主要和两类房源有关，一是个人房贷抵押，二是个体户和小微企业申请经营贷的房产抵押。如果这两类抵押房产无法正常还贷，就有可能成为银行的资产处置对象，形成银行直供房的来源。
《前途无量》剧照
从个人房贷来看，很多人买房时，都必须将房产向银行抵押才能申请贷款，如果个人房贷无法正常偿还，比如累计6个月逾期，或者连续3个月无法偿还等等，银行就可能终止借款合同，通过司法程序进行资产处置，将房子变现之后收回贷款。
最近几年，全国房价持续下跌，尤其在2025年，不仅毫无止跌的迹象，甚至还开始加速下行。国家统计局最新房价数据显示，今年10月份，一线、二线和三线城市的二手住宅，价格分别同比下降4.4%、5.2%和5.7%，跌幅都在加速扩大。
在持续下跌之后，很多城市的房价累计跌幅都超过了30%甚至40%。对于楼市而言，30%的下跌是一个重要的分水岭，因为这意味着很多人的房产已经成为负资产，也就是房产的市值低于银行贷款。
当房产成为负资产之后，很多人就不得不面临一个痛苦的抉择——要不要断供放弃房产？对于很多家庭而言，如果房子是用来自住，而且家庭收入也有正常稳定的现金流，大部分人不会轻易放弃房产。但是如果有些家庭本来收入就不稳定，房产跌成负资产之后，这部分家庭就有可能选择断供放弃房产，这些房产就成为银行资产处置的对象。
除了房贷抵押的房源之外，银行直供房增加，很大程度上还和经营贷有关。经营性贷款，是指借款人用房产或者金融资产作抵押，在银行获得贷款，用于企业日常资金周转等用途。当年疫情之后，政府为了扶持小微企业发展，对经营贷实行财政贴息，经营贷的利率大幅下降，经营贷的规模也快速增长。
2020年末，我国住户经营性贷款余额为13.62万亿元，截止今年三季度，住户经营性贷款余额为25.21万亿元，几乎增长了一倍。
我国经营贷规模快速增长，部分原因是利率下调之后吸引了更多小微企业贷款，与此同时，还有很大部分是个人利用经营贷买房。大量经营贷其实并不是用于创业，而是违规进入了楼市。2021年，银保监局、住建部和央行三部门还曾经联合发文，要求防止经营用途贷款违规流入房地产领域。
由于经营贷期限较短，通常在3年左右，2025年将是经营贷集中到期的高峰年，当年通过经营贷买房的，很多人现在就面临到期风险。因为经营贷到期之后，抵押的房产和3年前相比已经大幅贬值，贷款者无法展期续约，更没有偿还能力，所以，当年通过经营贷买入的房产，现在就开始批量暴雷，成为银行处置的对象。
从银行的角度来看，当前正面临较大的不良资产处置压力。随着经济增速放缓，银行的不良资产压力随之上升，金融监管总局数据显示，今年三季度，全国商业银行的不良贷款余额3.5万亿元，不良贷款率1.52%，都呈现出上升趋势。今年3月份，财政部还给四大国有银行注资5000亿元，用于补充银行资本。
最近，国家金融监督管理总局局长李云泽表示，要“牢牢守住不发生系统性金融风险底线。加大不良资产处置和资本补充力度，丰富处置资源和手段，保障金融体系稳健运行。”
所以，对于银行而言，一方面，监管层要求加大不良资产处置力度，与此同时，因为各种原因积累的房产资源越来越多，银行并没有长期经营房产的能力和兴趣，首要诉求就是将资产快速变现，以此减少资产风险，优化资产结构。所以，近期银行直供房也就大量上市，而且打折力度也非常大。
对于普通人而言，银行直供房大规模上市，意味着又多了一个买房的选择。银行直供房的最大优势价格非常便宜，很多房价比市场价格便宜了2-3成。而且，银行直供房不同于法拍房，后者通常有一些潜在风险，普通购房者一般不愿意涉足法拍房的各种麻烦，相比之下，银行直供房的产权都比较清晰，风险和纠纷相对较小。对于普通购房者而言，不足之处就是缺乏中介资源，交易手续会相对复杂一些。
对于房地产而言，银行直供房上市，相当于在市场上又新增了大量库存，而且是低价库存。最终对市场会造成多大的影响，取决于银行直供房的规模有多大。目前银行直供房大规模上市还只是刚刚引发市场关注，后续会有多大规模，现在还是未知数。
《新生》剧照
如果银行直供房的规模达到一定程度，可能也会给楼市带来一定冲击。大量便宜的银行直供房会带动房价进一步下跌，反过来又导致更多存量房产价值下跌，最后又推动银行直供房数量上升，由此形成负面循环。
从深层次来看，当前银行直供房数量激增，很大程度上其实就是房价持续下跌带来的连锁反应。只有房地产市场实现止跌回稳，才有可能斩断这种负面连锁反应，避免房地产这头灰犀牛的风险向金融市场扩散。
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