任泽平：从“十五五”规划看未来房地产的六大趋势

　　文：泽平宏观团队

　　“十五五”规划是国家未来发展的路线图，这么重要的文件，对房地产是怎么定调的？房市还救不救了？房子还有没有机会？

　　我之前在智囊机构工作的时候，参与文件和改革方案起草。

　　今天就用几分钟，带你读懂“十五五”规划中蕴藏的房地产六大趋势，这关系你买房卖房的重大决策。

　　第一大趋势，调控从收紧全面转向放松。

　　仔细对比“十四五”规划你就会发现，“十五五”规划中房地产的定调已经出现大调整，从强调“房住不炒”转向强调“高质量发展”。

　　这意味着什么？这意味着房地产调控从过去的收紧全面转向放松，以及建好房子和新模式。

　　我预计未来某个时点会重启房地产来拉动我国经济复苏。房地产稳，则经济稳，全国房子400多万亿市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的财富，作为第一大支柱行业——房地产关系着7多千万人就业，上百个上下游产业。

　　就像6年前我呼吁放开并鼓励生育一样，现在全国各地都开始发放生育补贴了。这些年我一直呼吁放开房地产调控。孩子和房子是最重要的民生，做有温度、有情怀的研究，希望我的呼吁能够被更多人听到。

　　第二大趋势，限购措施将全面退出。

　　“十五五”规划明确提出要“清理住房消费不合理的限制性措施”。这几年大多数城市都取消了限购，现在只剩北京、上海、深圳和海南。

　　预计未来1-2年一线城市的外环限购将全面放开，三年左右全域放开，这是大势所趋。不用担心一二线城市放开限购就暴涨，那个时代早就过去了。

　　第三大趋势，城市更新将迎来黄金期。

　　当前我国城市住房，房龄超过25年的老房子占比超过三成。到2040年，近八成的房子都将成为“老旧小区”，都需要进行更新改造。

　　这次“十五五”明确提出“高质量开展城市更新”，未来老旧小区改造、城中村改造将迎来大机会。

　　第四大趋势，加快构建房地产发展新模式，好房子时代到来。

　　“十五五”规划重点提了房地产新模式。

　　未来的新模式究竟是什么？主要是：建设好房子，加大保障房和长租房供给，改革预售制为现房销售，实施人地挂钩，渐进推行房地产税，促进房地产长期健康发展。

　　当前我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，套户比1.07，居民住房问题已经从“有没有”转向“好不好”。

　　今年，“好房子”成了高频词。什么是好房子？就是符合新标准、设计好、材料好、全生命周期安全的改善型房子。

　　第五大趋势：闲置资产迎来盘活机会，商品房收储成为重中之重。

　　当前大量库存过剩的房子和土地怎么办？

　　我在2023年底提出：可考虑组建大型住房保障银行，收购库存的房子和土地用于保障房。

　　当前我国房地产市场最突出的矛盾，一边是大量库存过剩的房子、土地卖不出去，另一边是大量的农民工、大学应届毕业生没有房子，只能高价市场化租房子，一半的工资交了房租，生活压力大。怎么办？如果拿出5万亿组建住房银行，收储过剩的房子，再以很低的租金租给农民工、大学毕业生，这些年轻人以后会多么感恩啊，在人生的起点、最困难的时候，国家的住房保障银行帮了他们一把。

　　我们不是一直羡慕新加坡组屋、德国保障房做得好吗，当前就是建立我国住房保障银行的历史性机遇。

　　组建住房保障银行一举多得：开发商拿到现金流，就可以保交楼，避免烂尾楼，避免居民买单；打通优质房企现金流，避免金融风险；改善市场信心，促进止跌回稳，当前有些地方的楼市已经明显超调；不用再多批地建租赁房保障房，避免重复浪费建设；未来房地产市场结构将更加优化，高端有市场、中端有支持、低端有保障，满足不同收入群体的需求。

　　2024年以来，国家已经出台多项措施推动存量商品房和土地的收储工作，目前全国超过80个城市发布了收购存量房作为保障性住房的公告。这是利国利民的大事。

　　第六大趋势：风险将逐步出清，市场回归健康。

　　“十五五”规划提到“统筹推进房地产风险有序化解，严防系统性风险。”

　　这说明国家要推动市场止跌回稳，防范房地产风险，让市场回归健康，支持居民刚需和改善性需求。

　　我十多年前提出“房地产长期看人看、中期看土地、短期看金融”的分析框架。未来房地产市场的基本格局是区域大分化，未来20%人口流入的一二线城市还有新增购房需求，房价会逐步企稳，长期还可能会涨。而80%人口流出的低能级城市，未来没有新增购房需求，不仅房价可能不涨，甚至还会长期下跌。

　　诸位，未来五年将是房地产的大变局，新趋势、新模式正在到来，蕴藏着新的机会，你准备好了吗？

　　看懂宏观趋势，把握投资机会，关注泽平宏观。