翡璇：46%公摊面积背后，是严重的利益毒瘤

　　8月16日，据法治日报报道，山东省青岛市一位市民购买的110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

　　46%的公摊面积，如此离谱的数据，立刻引发全国老百姓的愤怒，全国是骂声一片。

　　而且更为荒唐的是，根据该篇报道，“直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。 “这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。” 李黎说。”

　　为什么这么说呢？

　　因为公摊面积实际是按照单幢居住建筑物计算的，不是以小区所有楼宇面积总和为基础计算的。

基于每幢居住建筑单体设计的不同，每幢居住建筑单体的公摊面积都是不一样的。有的高一些，有的低一些。一般来说，由于核心筒（对于普通人来说的体会就是，高层建筑的电梯数要多一些，核心筒就比较大，公摊面积就比较大。其他的原因比如说结构设备等放在后文讲述。）的关系，多层居住建筑低一些，高层建筑要高一些。

　　但是无论哪一种，46%的公摊面积都是绝对不可能的，最高都不能超过30%左右。（道理在哪里呢？因这么不经济的居住建筑，开发商根本不会建造。）

　　但是某开发商竟敢公然声称小区房屋的公摊面积占比是46%，那也就是说竟然敢把小区所有居住建筑单体的公摊面积占比都算作46%，堪称胆大妄为，任意横行，一不小心露出了大号的狐狸尾巴。

　　首先需要介绍一下，与建筑面积相关的各项国家定义：

　　1、房屋建筑面积：根据《房产测量规范》的有关规定，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2米以上（2.2米）的永久性建筑。

　　2、房屋使用面积：根据《住宅设计规范》、《房产测量规范》的有关规定，房屋使用面积是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也未包括阳台面积。

　　3、产权面积：根据《房产测量规范》的有关的规定，房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定。

　　注意，下面是一些可能带有“猫腻”的，某些地产商以及中介特别喜欢用的名词：

　　a、套内面积：套内面积=使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　几乎百分之百的开发商或中介销售人员都会向消费者宣称的是套内面积，90%以上的消费者，都会把套内面积误认为是使用面积，这就为以后产生各种争议埋下了伏笔。

　　b、公摊面积

公摊面积=产权(销售)面积-套内面积=套内面积*公摊系数

　　那么公摊面积是怎么来的？首先就得讲一讲公用面积与分摊系数。

　　c、公用建筑面积：1995年9月8日，建设部搞了一个《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。

　　按照该规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。

房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)测定商品房的建筑面积。

　　商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

公用建筑面积由以下两部分组成：

　　1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

　　2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积按以下方法计算：

　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

　　但是这有一个严重问题，因为现在的小区，整个小区地下室是完全连为一体的，那么这个地下室的哪一部分算作这个“整栋建筑物”的公用面积呢？该规则对此没有清晰的规定，这就由此留下了无数的争议和寻租空间。

　　d、公摊系数

　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

　　e、公用建筑面积分摊计算

　　各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

每套分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

　　最终得到这么一个结果：

　　套内建筑面积=产权(销售)面积-公摊面积-套内墙体面积-阳台建筑面积。

堪称三重扒皮。

　　下面我们介绍一个极其重要和关键的名词，这一名词和公摊面积高度相关，一半以上的猫腻空间都和下面这个名词有关。这个名词是什么呢？这就是计容面积。

　　计容面积：小区内所有计算容积率的建筑面积之和，即规划容积率X规划建筑用地面积。

　　什么意思呢？容积率是该小区报规时，国家批准的容积率，也就是说在房地产商拿到的这块地上，国家到底允许你建造多少地上建筑面积的房屋。

　　容积率的提出，主要是用来控制地面建筑的密度，给居住者一个合理化、人性化的空间。

超过这个国家允许的数值，是没有产权的，没办法出售，而且要罚没或者拆毁多出的部分。

　　既然是地面的建筑，那肯定包含使用面积以及非使用面积。

　　使用面积是可以卖钱的，如果没有使用面积，没有人会去买非使用面积。

　　那么你是一个开发商的话，是不是要想方设法增大使用面积，好多卖一点钱？

　　因此作为房地产商来说，提高使用面积，降低公摊面积，提高得房率，是其必然追求。作为全国的房地产商，不要说是前十强，就是前两百强，前500强，上述这些内容也是对于高管的重要考核依据。

　　根据上面的介绍，我们可以知道。计容面积是指地上建筑面积中计入容积率的那部分建筑面积，只有这部分地上计容建筑面积有产权，才可以销售。

　　但是依据上面的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，不但把大量的本幢建筑物的公摊面积算进了可销售面积，而且把地下室等这种根本不能算作计容面积的建筑面积也分摊进了可销售面积。

这就为大玩猫腻留下了空间。

　　随着时代的发展，某些地区土地不足，开始出现开始转移使用地下空间的权利以及开发强度（即地下容积率），但是这种状况一般是在特大型发达城市，极少。

而且最关键的是开发商必须拿出当地规划局给予的批文，以及相应的规划公示。

　　地上建筑面积还有两种特殊情形，一种是架空层以及超高建筑。

　　国家对此也作了规定：

　　计容积率地上建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的地上建筑面积(底层架空绿化公共服务空间)+特殊多倍计容积率的面积(超高建筑)。

　　其实国家的一些相关法规已经对此做了呼应：

根据物权法的相关规定，一个项目中的地下室、地面停车楼和建筑的架空层是不计容的、不能对外出售的，通常这部分可以纳入项目的总建筑面积，但却不能办理不动产权证。

不过随着时代的发展，某些地方又做了“创新”，出现了可以申报产权的部份地下建筑面积(车库或停车位)。这部分可以申报产权的建筑面积是可以出售的。

因此一般情况下可以出售的总建筑面积指的就是计算容积率的地上建筑面积，还包括可以申报产权的部份地下建筑面积。

　　但是这部分可以出售的地下建筑面积，依然不能算作计容建筑面积，根本是不能，也不应该算在每套可出售房屋的建筑面积内的。

但是实际的情况是，这种可销售的地下面积，很多地方被强行分摊进了卖给消费者的每一套房子的公摊面积内，而且还有进行多次重复计算的。

　　现在全国老百姓都在问，这种公摊面积销售住宅的方法是从哪里来的？

　　网上也有人做了回答。不错，这种公摊面积销售的方法是全球独有的，正是在香港发明的。

　　1995年，大陆将公摊面积引入。

其实大陆从香港地产界引进的“先进”的理念并不少。

　　比如说著名的阶差地租，星燧在《提振经济与人教社社长黄强被国安局立案-曹文轩们的末日》曾经提到过，正是争议巨大的“卖地财政”。

　　还有更为著名的“卖楼花”，也即房地产预售制度。

　　前段时间，全国不少楼盘烂尾，引起了严重的社会问题，老百姓痛骂的不少，有人在问这个制度来自于哪里？

不好意思，也是来自于HK地产商的发明。

　　那么，全世界目前采用公摊销售住宅的国家和地区有哪些？

　　不好意思，依据现有可以查询到的资料，确实目前只有中国大陆在采用。

　　包括发明公摊销售住宅的香港，由于香港的开发商“注水过度”，引起消费者联合抗议，香港已经于2013年颁布了住宅物业新规，彻底取缔了公摊面积销售物业。

　　国际上销售住宅都是以套内面积（不含公摊）计价，只有中国是例外。

不过中国有一个城市是按照套内面积计算房价的，这就是重庆。

　　2002年，重庆就已经以法律形式明确了：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据；不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚，后在2011年又进行了修订完善。

　　在北京、广州也有试行的个别楼盘。

就目前来说，公摊面积销售住宅及其他物业确实是全球独一份儿。

　　无论是欧洲，美国，俄罗斯，伊朗，巴勒斯坦，哪怕是蛙岛都没有这个东西。

　　当然还有一些全球独一份儿的东西，比如说那个争议严重的车辆年检制度。（附带说一声，美国的极个别州有，但主要是出于环保的原因测尾气。）

　　这些东西都可以称之为历史的产物，和当年的“外向型”大有关系。

　　如果一定要有公摊的话，那么合理的公摊面积应该是多少呢？

　　1、对于多层房屋，国家明确规定7层以下房屋的公摊面积为7%至12%。

　　2、7楼至11楼的住宅公摊面积为10%至16%。

　　3、对于高层建筑，12-33层的公摊面积为14%-24%。

　　4、别墅的住房，国家规定，别墅类型的住房的公摊率是1%—8%

　　由此可见46%公摊面积纯属荒唐无比。

　　其实采用公摊面积销售住宅和物业的方法，全国的老百姓都不满意。

包括很多部委、政协委员都认识到了其弊端。

　　早在去年的两会上，委员周世虹就提交了一份关于“取消公摊面积”的议案。周世虹建议，应该完全取消房地产市场长期存在的公摊面积和商品房预售制度。周世虹称“由于对公摊面积缺乏必要的限制性标准，完全由房地产开发商来自行测量填报，这很可能产生暗箱操作，最终导致公摊面积不断上升。”

　　在今年的两会上，委员洪洋表示：公摊那些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商信口开河，而业主毫无申辩的权利。

　　其实，最早在2002年5月，中央7部委就联合出台的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中，就已经明确了“要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式”。

　　而且建设部也确实做过努力。

　　2019年2月，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。该《通知》中提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

　　2019年2月18日，住建部发布关于《住宅项目规范》公开征求意见的通知，提出「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」，在当时引发了热议。

　　但是到了2022版征求意见稿就取消了相关描述，可见利益集团的压力之巨大，七部委吃不消，住建部也吃不消。

　　那么问题究竟是出在哪里？

　　首先看下：产权销售建筑面积=套内面积+公摊面积

　　套内面积是看得见也是量的清楚的（但是也确实有连这方面都不放过的无良开发商），所以猫腻主要出现在公摊面积上。

只要把公摊面积搞得够大，就可以提供最小的使用面积，销售最高的价格。

换句话说，这是一种房地产界某些人的偷工减料的手段。

如果公摊面积搞得“到位”，完全可以“无中生有”。

　　但是这有个问题，如果公摊面积的水分太大，就会发生小区总建筑面积远远<小区全部套内面积+公摊面积总和的奇葩事情；

　　就会发生小区全部销售面积总和远远>小区计容总建筑面积，甚至发生小区公摊面积总和>小区总建筑面积的奇葩事情。

如果这么搞的话，很容易引起违规和罚款。

　　这时候，有个重要的机构就上场了。

　　什么机构呢？就是某些房地产测量机构。

由他们用“专业的手段”，把上面所有的事情统统“抹平”“搞定“。

　　从前，开发商可以挣点钱，设计建造公司也能挣点钱。

　　与上面的公司相比，某些房地产测量机构基本上是属于不折不扣的“穷鬼”，“下只脚”，前面几个公司都不大瞧得起他们。

　　但是自从2014年起，这种情况就开始大规模地开始颠倒过来。

很快某些房地产测量机构的不少人员，就个个财大气粗，有的甚至富可敌国。

　　但是他们的工资并没有怎么增加，那么他们的钱是哪里来的？

　　这种状况在某些郊县地区特别明显。

　　我们再看一下公摊面积的组成。

　　你就会发现，可以操作的空间有多么的大。

　　而且由于一个住宅项目，工程比较复杂，内容比较繁多。

　　尤其是各个地方政府的规则规定，特别复杂。

而国家出台的相关规定和规则，有太多情况是根本没有任何限定的。

　　这就造成了给某些人留的空间特别大，可以利用的“漏洞”特别多。

　　牵扯的方方面面也特别多。

　　如果想去查清楚，很难。

　　对于普通的消费者来说，是根本不可能完成的任务。

　　当然，如果国家一定要安排一个专业的调查队伍，任何事情都还是可以查清楚的。

　　不过使用公摊面积销售物业的这种情形，对于国家，民族，人民，都是没有什么好处。

　　公摊面积销售物业对消费者的损害并不仅仅是一次性的，有太多的地方已经与物业费，燃气费以及未来的物业税高度绑定。

　　作为普通人民，普通家庭来说，已经付出了巨大的代价。

哪怕就是在房地产业内部，对于房地产的整体发展也是不利的。

　　因为这就会造成明显的劣币驱逐良币，把一些真正有良知的准备做好房地产的专业房地产商给挤出去。

　　能够得到好处的说白了就是一小撮无良开发商，以及一小撮腐败分子。

　　基于房地产很多时候是代人受过，基于房地产重要的龙头作用，我们一直不建议打压房地产商。

　　但是对于这种劣币驱逐良币的制度，翡璇倒是建议尽早取缔。

　　那么取缔公摊面积销售物业，有什么问题没有？

有人就认为，单价必然会上涨，与国家政策背道而驰。

其实这是拉大旗，扯虎皮。

　　道理在哪里呢？其实就是不取缔，某些开发商就不会变着法儿地涨价或变相涨价吗？

故意增大公摊面积，本来就是某些开发商变相涨价的重要手段。

　　但是一旦取缔公摊面积销售物业，开发商的实力水平可就一下就都暴露了。你就会发现有些人早已经是光着屁股在裸泳。

但是由此就会形成良性竞争，促进国家民族和产业的发展，对广大人民群众最为有利。

有人认为取消公摊面积，还意味着开发商可能会忽视建设公共区域，比如说缩减公摊面积，或者在公摊面积偷工减料缩减成本。

其实这种说法是根本不清楚房地产商开发的逻辑。

　　我们在前文讲过，房地产商开发为了确保项目开发的经济性，就一定会把使用面积做到最大，尽最大可能去缩减公摊面积。

用一个最小的公摊面积，再卖你一个“最大”的公摊面积，这中间的差额就是无良开发商可以多拿的钱。

至于其他的担心，大可不必。

　　首先基于销售以及形象的需要，开发商反而会在公共区域花费更多的钱。

　　其次是建设项目是无限追责制度，出了安全问题，第一个跑不了的就是开发商。

　　还有一个相当重要的情况，那就是土建成本相比较土地成本是可以忽略不计的。

　　开发商一般不太喜欢这些方面偷工减料，因为意义实在不大，反而麻烦一堆。

　　当然，除了极个别七八线的小型开发商，这种人本来就是准备跑路的，因此还是要选择专业和有实力的开发商。

　　现在除了全世界也只剩下大国采用公摊面积销售房产的规定，连始作俑者HK都取消了。

　　但是这种规定是由历史造成的，有太多的不合理之处。

翡璇认为，既然是不合理的规定，迟早都会取缔。

　　其实类似的情形还有许多。

　　比如说，火车票的实名预售制度，也是因为某些小集团的反对长时间无法实行。

　　但最终还不是给实行了？

只要国家下了决心，没有什么取消不掉的。

大家应当对我们的国家更加有一些信心。