风声：房地产政策消解户籍制度，为何一线城市受益最大？
作者 | 刘远举
财经专栏作家，多家智库研究员
5月11日，江苏南京放宽落户条件，宣布“买房即可落户”。南京曾于2018年8月1日废止“买房即落户”政策，这也意味着，时隔近6年，南京重新开始执行“买房即落户”。
根据这个政策，在南京市城镇地区拥有合法稳定住所（即取得合法产权住房）人员，可以申请本人户口迁入该住房，其配偶、未婚子女、父母（超过法定退休年龄或已办理退休手续）可以申请办理户口随迁。
房地产行业政策解冻户籍制度？
以前各地抢人，其实都设置了一些学历门槛、缴纳社保门槛，而且，只针对个人，配偶、父母，并不能一同获得户籍。这一次南京的力度非常大，简单地说，只要买房，就可以解决配偶、子女、父母的户籍问题，小孩子读书等问题，都可以一并解决。特别是父母，以前的抢人政策都是排斥性的。
现在南京的新房均价大概在28000元，偏远一些的地区，房价在15000元左右。也就是说，买一套60平的房子，90万元，首付27万就可以拿到南京户口。这个资金门槛并不高。而且，并不是拿27万去换户口，在任何城市买房子同样也要花钱。这就意味着，获得南京户口的门槛很低了。
南京放开落户，是之前放开限购政策的后续补充。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至5月9日，全国共计50个城市对限购政策松绑。其中包括成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等22个城市全面取消限购。
一线城市局部放松限购，北京放松五环外限购，深圳缩短非户籍人群的社保缴纳年限，广州放开120㎡以上的限购。杭州退出限购，意味着除了一线城市核心区，上一轮布局的限购基本全部退出。在全国21个超大特大城市中目前仅有上海、北京、深圳、广州和天津仍有限购政策。
但可以预料的是，仅仅放开限购，不足以支撑房价。
自2023年8月的取消、放松限购潮以来，很多城市的房价并没有回升。
2023年9月，合肥取消限购。2023年第三季度，合肥的二手房价格的同比跌幅为2%到3%，取消限购后，今年一季度，合肥的价格跌幅扩大到了4.9%到6.4%。
2023年11月，厦门取消限购，2024年3月，厦门的二手房的同比下跌幅度还是达到了9.6%。
2024年1月30日，苏州提出全面取消限购，几乎是非一线、非省会城市中最后一个提出全面取消限购。但从1月到5月，苏州楼市还是在继续跌。
此外，郑州、南京自2023年以来的二手房价格同比变化也处于负增长。今年3月，郑州、南京二手房的同比下跌幅度分别达到8.2%、9.5%和9.6%。所以，南京放松落户，是为了给之前的放开限购“添油”。
在房地产上行时代，买房是一种投资行为，房子涨了，会多出置换需求，不断倒腾，加杠杆，财富越来越多，反过来支撑更高的房地产价格。而且，基于投资的目的，没有限购时，资金涌向全国热点城市。这个阶段，不用涌入太多的人口，就能支撑一地房价。
但是，在当下，房价不断上涨的预期消失了。房地产的需求，主要是居住需求，这就需要不断涌入的人口来支撑。所以，放松甚至完全取消户籍限制，吸引人口，就是一个必然选择。
从近期热点城市所出政策可以看出，放松落户限制的城市名单，正逐步扩散至热点二线城市。这个趋势已经形成。根据中指院统计，近几年约有20个城市出台购房即可申请落户政策，这其中既包括南京、武汉、杭州、沈阳等核心二线城市，也有金华、驻马店、克拉玛依等三四线城市，有些城市甚至是租房即可落户。
户籍制度松动，一线城市也无法幸免
南京这样的城市放开了，很多人会问：北上广深会放开吗？杭州可以作为一个风向标来看待。
浙江省此前也搞了一个全省落户。2023年7月，浙江省政府办公厅印发《浙江省推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案（2023—2027年）》。
根据这个政策，浙江进一步放开放宽农业转移人口落户条件。全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策，外地与本地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度，落实合法稳定住所（含租赁）落户及配偶等直系亲属随迁政策。
但是，这个政策把杭州排除在外。
2024年5月9日，浙江杭州市发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知。其中提到，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。其中，第六条的内容是：优化积分落户政策，在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。
简单地说，就是没有任何限制，外地人想买几套就买几套，然后还可能送户口。这等于是改变了2023年7月浙江的全省落户政策。某种程度上，被排除在外的杭州，也可以实现全省落户，甚至全国落户。
所以，即便是杭州，也得放开户籍抢人。
当然，应该说，这个第六条还有些语焉不详，到底如何优化，申请落户是不是一申请就可以获批，都没说清楚。显然，这留着后手，要看取消限购之后的政策效果。如果房价稳住了，那么，这个户口审批就可能严一些，反之，户口就送得更多。
应该说，杭州的政策效果，声势还不错。杭州市住房保障和房产管理局数据显示，5月10日杭州新建商品房成交179套，较前一日增加19套，环比上涨11.9%。
近一周杭州新建商品房日均成交109套，5月10日成交套数高于近一周平均水平64.2%。杭州贝壳研究院数据显示，对比4月均值，5月10日二手房咨询量增长54%，二手房新增房源增长91%。
但正如前面所说，购房需求转向居住时，一定需要人口支撑。
人口分布终将符合经济规律，大城市会更大
对于房地产，有一种说法是，“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，但这个说法是针对的是一个国家的整体情况。对一个国家来说，人口是一个长期变量，注定是缓慢的。但对地区而言，人口是一个中期，甚至短期变量，在5-10年内就可以快速地变化。有人口迁入，才能支撑房价。只要抢到足够多的人，就自然有一些人会安家落户，就会买房。
这个逻辑对南京、杭州是如此，将来对上海、深圳、广州也是如此。虽然这些一线城市还没有解除限购与户籍限制，但时间不会太久了。实际上，从5月起，上海又进一步地放宽了落户限制。
这就意味着，中国城市化政策，已经进入到了一个新阶段：市场决定人口分布——经济规律最终又一次获得了胜利。
关于城市发展，有一个著名的ZIPF（齐普夫）法则。该法则认为，对于一个国家来说，城市人口与其城市大小排名之间存在简单的相关关系。一个国家最大城市的人口数量为第二大城市人口数量的两倍，是第三大城市人口数量的三倍，以此类推，为第N大城市人口数量的N倍。
简单地说，人口向大城市聚集，是经济发展本身的规律。
韩国首都圈（包含首尔、仁川、京畿道）面积11826平方公里，是上海的一倍，占国土面积的11.8%，人口超2600万，占韩国总人口的50.2%。东京都占有全日本人口的10%，至于东京都市圈13400平方公里，人口高达3600万，每三个日本人就有一个生活在东京圈的狭小范围内。美国人口3亿，纽约大都会区人口为2157万，占到美国人口7.3%。
上海总面积6340.5平方公里，人口2500万，占中国人口总量的1.8%。可见，这个比例远不及其他国家的大城市。中国之所以不符合ZIPF法则，很重要的一个原因就是，之前的人口迁移被户籍和房地产限购政策制约了，随着户籍、限购政策的解除，中国的人口分布，会进一步地符合ZIPF法则。
工资是有刚性的，但房价已经在下降了，所以，去大城市的难度是下降了，而不是上升了。随着进一步聚集带来的规模效应，大城市就业、工资，都会进一步更具优势。这些反复加强，会形成人口的进一步聚集，支撑当地房价。而龙头城市房价止住下跌，对稳定全国对固定资产的心理预期、对消费内循环，都是有好处的。
另一方面，这也必将对很多省会城市将会形成强烈的冲击。简言之，以前抢人，很多城市是戴着镣铐在跳舞，现在，镣铐逐渐解开。
对年轻人而言，选择在哪里居住，每个人有不同的情况，没有标准答案。但如果重点考虑将来的发展的话，那么一定要把人口分布的规律考虑进去。这个因素比以前任何时候都更重要。如果你是持币待购，又向往大城市，现在只是没有资质，担心没有户口，那么，不妨再等一等。不会等得太久的。
