赵磊：房地产的出路，明确了！

一、房地产咋了

　　讨论房地产的出路之前，先看看现在房地产怎么了。

　　下面列出的最新数据，很枯燥，读者看着也烦躁。但是没办法，如果不知道房地产怎么了，又怎么讨论房地产的出路？数据是必须的。

　　11月15日，国家统计局发布了2023年1-10月份房地产开发投资与销售数据：1-10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%（按可比口径计算）；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。同期，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

　　11月16日，国家统计局发布70个大中城市房价数据。数据显示，10月新建商品房和二手房销售价格环比下降城市分别达到56个和67个，均比上月增加2个。

　　10月二手房市场环比上涨的城市仅有2个，分别为杭州上涨0.5%，三亚上涨0.1%；西安二手房均价与上月持平，其余城市均为下降趋势，但降幅大都在1%左右。同比去年10月，尽管下降城市数量相较环比略少，但降价幅度普遍较大。

　　北、上、广、深4个一线城市的二手房市场，同比分别下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%；二、三线城市同比平均降价幅度均超过3%，如沈阳、哈尔滨、吉林、厦门、郑州、南宁、唐山、丹东、牡丹江、泉州、宜昌等多个城市的房价，下降幅度超过了5%。

　　一言以蔽之，数据不乐观。

二、吃相很无奈

　　问：数据不乐观说明了什么呢？

　　答：说明原有房地产发展模式已不可持续。

　　问：有那么严重么？

　　答：评估“不可持续”的经济学道理比较烧脑，写出来也没几个人愿意读下去，鄙人会另在高大上的学术论文里去讨论。在这里，我只讲平头百姓看能明白的故事。

　　在拙文《评林毅夫“消费拉动误导中国”》（载“昆仑策研究院”公众号2023-07-19），针对如何“培植经济内生动力”的号召，我讲过一个真实的故事：

　　——“最近我亲眼所见，房地产销售人员跑到地处偏僻的山区，居然组织农村70、80岁的大爷到乐山市区看房买房。这不是在培植内生动力，而是典型的黔驴技穷”。

　　农民爷爷成了房地产销售人员重点培植的“内生动力”，这是不是有些喜剧？据这些老大爷说，“我们哪有钱来买房嘛，权当是免费旅游了一趟。”

　　其实，比这还要无奈的“培植内生动力”，还有很多很多。

　　想想不久前房地产睥睨天下的傲慢吧，真个是：曾经气吞山河如虎，今日吃相如此可怜。

　　大家想一想，吃相如此无奈，原有房地产的发展模式还能持续下去吗？

　　至于有房地产企业开始暴雷，这已经不是什么新闻，我就不赘述了。

　　原有房地产发展模式不可持续，已是不争的事实。

三、房价要靠生娃来维持？

　　可是有人不高兴了，教训我道：“房价飙升了20多年，凭啥不可持续？只要多生娃，房价就上去了。现在房价飙不上去，都是人口负增长惹的祸！”

　　还有人抱怨：“现在高价学区房跌跌不休，二手房价格一路下滑，罪魁祸首就是万恶的人口负增长！你居然还说什么‘人口负增长未必是坏事’，你赵某人居心何在？”

　　言下之意，原有房地产模式之所以走不下去，根子就在于“人口负增长”。因此，解决房地产困境的唯一出路，就是多生娃。

　　我估计，说这话的人手里捏着N套学区房，正盘算着用20万一平米的价格卖出去。

　　同志们想一想，如果生娃的功能就是用来推高房价的，如果天价学区房必须靠不断生娃才能稳住，如果一个国家的房地产要靠不断生娃下崽才能维持下去，那么请问生娃的以及没生娃的年轻人，这样的发展模式你们会看好它么？

　　最近看到一个视频，在视频中，北大教授海闻先生说：“应该不限生也不催生，人口十年零增长还是美国好几倍，‘担心劳动力不够’是还停留在农耕时代的想法。”

　　海教授的话没毛病。然而，视频下面马上有人跟帖训斥说：“人口问题考虑的不是劳动力，而是消费力，教授还是应该专心于本专业”。

　　言外之意，老百姓如果不多生娃、快生娃，那么过剩产品又卖给谁去？难道你海闻教授让资本家自己消费掉吗？

　　同志们想一想，如果鼓励中国老百姓多生娃、快生娃，就是为了把过剩产能和过剩产品都卖出去，那么中国人生娃的伟大意义是不是太那什么了吧？

　　更奇葩的是，在拙文《人口负增长未必是坏事》（188金宝搏体育官网2023-11-21）的下面，有位自称“居士”的跟帖教训我：“人口负增长未必是坏事，当然了，对洋大人是天大的好事！”

　　同志们呐，“人口负增长”对洋大人是不是“天大的好事”，我真的不知道。但有一点，我是真的知道滴：

　　——对于正愁着房子卖不出去的大老板来说，“人口负增长”肯定不是好事；对于正陷入产能严重过剩困境的资本来说，“人口负增长”肯定不是好事，而是天大天大的大坏事！

　　呵呵，我就不明白了，对于房地产大老板认为不是好事的“人口负增长”，为什么洋大人却“当然”认为是“天大的好事”？难道，“洋大人”跟中国的房地产商有着天大的仇恨不成？

　　弱弱地问一下那位居士：你手里攥着多少房子在待售？要不要我给你分析分析？

四、日常消费并不疲软

　　中国的房价与生不生娃的关系究竟有多铁？我建议对“人口负增长”痛心疾首的有识之士，赶紧用数学模型做一个相关性分析。

　　然而即便不用数学模型，普通老百姓也都看明白了，房地产在中国经济中的地位，牵一发而动全身，端的不可小视。

　　可是不知为什么，一旦经济形势出现困难，有识之士们就选择性地把房地产摘出来，把原因要么归咎于“不生娃”，要么归咎于“不消费”，好像一切问题都跟兢兢业业的房地产无关。

　　比如，之前有不少人抱怨，现在依然有不少人继续抱怨：“疫情之后为什么经济不振？不是房地产模式有什么不对，而是很多人恶意不消费，导致老百姓消费的恢复力度很疲软，远不及几年前……”

　　事实上，疫情之后，民众购物、旅游等日常生活消费恢复的反弹力度，相当强劲。

　　国家统计局的数据显示，今年上半年，社会消费品零售总额同比增长8.2%，保持较快增长；最终消费支出对经济增长的贡献率达到77.2%，明显高于去年。

　　据国家统计局11月15日消息，今年10月份，社会消费品零售总额43333亿元，同比增长7.6%。

　　按经营单位所在地来看：10月份，城镇消费品零售额37479亿元，同比增长7.4%；乡村消费品零售额5854亿元，增长8.9%。1到10月份，城镇消费品零售额333889亿元，同比增长6.8%；乡村消费品零售额51551亿元，增长7.6%。

　　按消费类型来看：10月份，商品零售38533亿元，同比增长6.5%；餐饮收入4800亿元，增长17.1%。1—10月份，商品零售343535亿元，同比增长5.6%；餐饮收入41905亿元，增长18.5%。

　　值得注意，1—10月份，全国网上零售额122915亿元，同比增长11.2%。其中，实物商品网上零售额103010亿元，增长8.4%，占社会消费品零售总额的比重为26.7%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长11.3%、7.6%、8.2%。

　　这些数据表明，所谓“经济不振的根源，在于民众消费疲软”，这样的归因并不符合事实。

五、房价确实很疲软

　　既然疫情之后，民众日常消费的反弹力度相当强劲，那么，为什么很多人会有“消费疲软”的感觉呢？

　　我现在划重点：人们感觉到的所谓“消费疲软”，并不是民众日常生活消费不振，而是高房价疲软，是房地产业疲软！

　　高房价的疲软在疫情后已经是大势所趋。由于房地产在中国经济活动中的占比高达四分之一，因而导致疫情后经济恢复力度似不如人意。

　　所谓“不如人意”，严格说是不如一部人之意——比如，不如房地产商之意，不如手里攥着N多套房的炒房客之意，不如高呼“人口负增长是阻碍房价飙升的罪魁祸首”的人之意。

　　至于经济学家把疲软的根源归咎于“国进民退”，这纯粹是指鹿为马，误导舆论。

　　重要的事情再说一遍：所谓消费疲软，实质上是房地产疲软，而并非日常生活消费疲软。

　　倘若要提振经济弥补房地产疲软导致的茫然，那就要顺应民心，突破房地产发展原有模式的束缚，遵循经济发展的客观规律，真心实意地贯彻“房住不炒”的基本原则。

　　“房住不炒”原则深得老百姓拥护。然而提出了好多年，贯彻起来却阻力重重？我以为，其中的症结就在于，要贯彻落实“房住不炒”，首先就必须大力发展保障房。

六、香港的廉租房

　　说到保障房，下面我谈谈我国香港的经验教训。

　　上个世纪90年代之前，处于殖民地时期的我国香港的房地产模式，用“贫者无立锥之地”是再贴切不过了。

　　1997年香港回归中国后，首任行政特首董建华先生在1997年施政报告中，推出了“八万五建屋计划”。

　　董特首为啥要推出“八万五建屋计划”呢？因为当时的香港整体楼价在三年内飙升了68%，平均算起来，香港市民必须把月薪的74%用来供楼。很多人别说买房了，有两平米的“笼屋”居住就不错了。

　　董建华说：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，我要改变香港的房屋政策，改变这种现象，不能再让这种不人道的现象在香港存在下去！

　　为了解决香港大多数民众的住房困难，董特首在施政报告的“安居”一项中，提出了三大目标：（1）每年兴建的公营及私营房屋单位不少于85000个；（2）10年内全港70%的家庭可以自置居所；（3）轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

　　2000年后，香港首批“八万五”时期兴建的住宅单位推出市面。2000年一年内有85710个住宅单位建成，2001年共有10万个住宅单位建成。

　　这个时期香港的住房政策，实际上类似于新加坡推行的政府主导方式——即众所周知的“公共组屋”，因而得到了民众的拥护和支持。

七、别有用心的甩锅

　　董特首在香港推行廉租房，给广大民众带来了好处和实惠，却得罪了房地产商。

　　由于“八万五计划”恰逢亚洲金融风暴和非典爆发，香港房价从1997年10月19日最高峰，跌到2003年8月24日谷底，共下跌70%。

　　于是，房地产商以及他们的代言人把香港地产经济受挫的根源，完全甩锅给董特首的廉租房政策。

　　令人唏嘘的是，2002年，香港政府宣布无限期搁置兴建新的居屋，“八万五计划”就此中止。

　　据说，当年在上海的陈某宇，把董特首在香港建设廉租房的经验当做负面教训，公然对抗中央对房地产的宏观调控政策。至于后来陈因社保腐败案而被拿下，也算是罪有应得吧。

　　总结当年亚洲金融风暴的经验教训，现在可以看得很清楚，有人将香港房价的暴跌归咎于“八万五计划”，其实是别有用心的误导。

　　根据香港房委会的统计，2017年全港仅居住在公营廉租房的人口达29.2%，以家庭为单位计算居住在廉租房的家庭占30.7%。

　　即便是现在，香港许多普通市民的居住条件仍然乏善可陈。可以想象，如果没有董特首推动的廉租房，香港老百姓将更是“贫者无立锥之地”了。

八、出路在于保障房建设

　　回到本文的主题：房地产的出路何在？

　　降息和增发贷款都是必要的。但是，降息也好，增发贷款也罢，治本之策还在于必须改变原有模式，推动我国房地产走上高质量发展的新模式。

　　业内人士把房地产原有模式归结为“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式。在我看来，这样的经营模式也可以归结为“三高一低”的发展模式，即：高房价，高房租，高风险，低保障。

　　2023年8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确了未来我国房地产业高质量发展的新模式。

　　何谓房地产发展“新模式”？从国务院最近下发14号文件的导向看，新模式的特征大致可以归结为“双轨制”：保障房加商品房。

　　无论怎么解读新模式，我认为，我国房地产高质量发展离不开保障房建设，其中的关键有两个：一是坚守“房住不炒”的基本原则；二是明确保障房的“非商品”属性。

　　如何推进我国房地产迈向高质量发展的新模式？我将另文进行相关的学术分析，这里就不展开讨论了。

　　（作者系西南财经大学教授，博士生导师；来源：昆仑策网【原创】修订稿，作者授权首发）