安生：房地产金融风险加剧

　　一个封闭的经济体，不是生产多少产品就能卖掉多少产品，而是在最大生产潜能之下，能卖掉多少产品，才能生产多少产品。

　　马克思曾说过：“一切真正的危机的最根本原因，总不外乎群众的贫困和他们有限的消费，资本主义生产却不顾这种情况而力图发展生产力，好像只有社会的相对消费能力才是生产力发展的界限。”这句话几乎所有人都读过，考申论的人都熟悉。

　　产品最终必然都被消费掉。要么变成消费品，被劳动者用于衣食住行；要么变成武器弹药、荒山野岭的公路之类，被统治者用于杀人放火或者浪费掉；要么变成滞销的商品或生锈的设备，尘归尘，土归土。

　　社会化大生产的特点就是批量化生产，每一件工业品都有少说几百（战斗机、跑车、名表）多说上亿甚至几十亿的拷贝。

　　统治阶级个人的消费，相比社会化大生产时代的生产能力，几乎可以忽略不计。

　　收入相差越悬殊的国家，占全民绝大多数的劳动者的收入总量和需要他们消费的产品总量相差越大，越能得出大批产品必然滞销，尘归尘、土归土的结果。

　　有6亿人，月收入不到1000，这是权威的信息发布会上的说法。

　　网传有一份北师大的收入调查报告。按照这份报告，有近43%人口的月收入在1090元以下，有近69%的人口月收入在2000元以下，有约84%的人口月收入在3000元以下，月收入在5000元以下的人口比例更是高达95%左右。

　　2022年，全国居民人均可支配收入中位数31370元，增长4.7%，中位数是平均数的85.1%。其中，城镇居民人均可支配收入中位数45123元，增长3.7%，中位数是平均数的91.6%；农村居民人均可支配收入中位数17734元，增长4.9%，中位数是平均数的88.1%。

　　按照中国恩格尔系数30.5%计算，这些收入还要减去接近1/3的食品支出。月收入中位数大约2600的水平，那么房价大约多少呢？

　　2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　大约1万1平米。

一个家庭，三口之家总月入7800，扣除2400的食品，剩余5400。有兴趣的读者，可以套公式折算一下，以年利率4.2%计算，这个家庭未来30年的现金流的现值，大约105万左右。以一套房产90平米，均价大约1万计算，基本把这个家庭未来30年的收入吃光抹净。

此外，这些现金流还要扣除教育、医疗两座大山。

即使不考虑服装、交通、通讯等支出，中位数月收入大约2600的居民支撑均价1万一平米的房价，购买一套90平米左右的房产，现金流明显是透支的。这也大致符合马克思的地租理论，即地租的上限就是把劳动者维持生命以外的所有剩余收入都剥夺走。

能维持无非是三个原因：一是允许居民大量借贷；二是大量超发货币推动名义收入和房价滚动上涨，用今天的名义收入偿还昨天的房价；三是极少数人为了谋利大量购入房产，为了转手卖出。

　　出现收入下降是迟早和必然的事情。市场经济条件下，因为极少数人占有过多的分配份额，绝大多数人收入不足以消费全部消费品，必然出现消费不足。

　　不足的部分可以靠出口、政府赤字财政和信贷消费弥补。一旦因为某种原因（传染病防疫、地缘政治风险加剧）导致出口停滞，政府赤字无以为继，全民负债无力继续借贷，那么产能与有效需求之间的缺口必然暴露出来。

　　后面的事情，必然是压缩生产规模，劳动力供大于求，大多数居民总收入下降，然后就是居民购买力难以支撑房价。

一旦大多数居民的收入下降，必然出现偿还贷款困难。房价停滞以后，名义收入也停滞，用今天的收入偿还今天的房价，必然无法支撑。一旦多数人恶收入水平支撑不了房价，极少数人也会失去继续囤积房产的兴趣，转手抛售。

　　居民难以支撑房价以后，无法接盘开发商手中的房产，这时，开发商就无以为继了。

　　开发商的绝大多数资金来自银行，开发商无以为继，必然导致银行不良贷款增加，酝酿金融风险。

值得注意的是，最近不到一个月的时间，住建部两次关于房地产市场发声。

第一次是通过央广网，提出：降首付、降利率、降税费、认房不认贷！

　　住房城乡建设部XX强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

第二次是通过住建部下属的《中国房地产报》，提出：降首付、降税费、降房价。

　　【中国房地产报：房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地】财联社8月20日电，中国房地产报文章称，尽管此前地方政府出台了大量“刺激”政策，但从市场反应看，政策效果并不明显。究其原因，关键是市场供需两端的核心问题仍未得到有效解决。针对供需两端存在的问题，政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开。“保”即保房企资金链、保交楼；“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；“降”即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价。特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。针对供需两端存在的问题，政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开。“保”即保房企资金链、保交楼；“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；“降”即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价。特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。

　　从第二次的新闻看，住建部焦急的心态溢于言表——房地产金融风险加剧，要尽快落实政策，政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开。“保”即保房企资金链、保交楼；“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；“降”即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价。（说人话：金融风险加剧，要创造一切条件有利于居民接盘，要允许开发商赶紧甩卖，能卖几个子儿是几个子儿，否则金融危机就真来了……）。

　　降首付以后，接盘侠们未来再撑不住怎么办？那是他们和银行的事情了……降税费以后，财政收入下降怎么办？那是财政和地方政府的事情了……降房价以后，地价下跌怎么办？那是地方政府和银行的事情了……

　　考虑到背后的利益关系，尤其是责任顺序，就可以知道其他利益相关方会如何选择，后续大致会向什么方向发展。

不过，死撑也撑不了多久，开发商每天都有人吃马喂和利息，销售不畅，只有流出没有流入，现金流迟早枯竭。碧桂园就是典型。碧桂园相比之下属于比较规矩的开发商，现金流困难的原因，就是销售雪崩式下跌。

　　我说过很多次，这种“2500的收入中位数对1万（甚至N万）+的房价”状态不会维持很久，目前看，距离临界点越来越近了。

　　开发商出问题以后，后续估计为了避免银行全面爆发金融危机，还是会大规模增加货币，推动通货膨胀，让银行摆脱金融危机，让地方政府从财政危机中解放出来，让多数人用今天的收入还昨天的债务。

　　知识星球上有人问过相关的问题：安大，如果房地产拖不住，我们估计会比小日子失去的30年更惨，那通胀能不能解决房产硬着陆，让大家的日子相对好过一点？

　　如果你没有负债，只有存款，通胀之后，物价上涨，工资上涨没有物价快，你的存款缩水，你的日子会很难过。如果你负债累累，通胀之后，虽然工资上涨没有物价快，但是你的日子也能好过一些。假设你每月收入5000，还各种贷款4000，灵活支配1000。通胀以后，物价上涨一倍，你每月收入7500，还贷款4000，灵活支配3500。这3500的购买力，只相当于原来的1750。你的日子当然能稍微好一点了。如果继续螺旋向下，物价下降一半，你的月收入下降为2000，你用什么还房贷？你只能直接爆雷，银行愿意把房子收走就收走。当然，具体问题具体分析，要看债务占收入比率，收入上涨和物价上涨之间的比率。工资相对物价都是上涨慢，下跌快。全民债奴的时代，当然是通胀好一些了。

　　不过，这样一来，人民币的购买力和汇率肯定保不住，此外许多存款者和固定收入者必然吃亏。

　　说点题外话，1930年代，美国的钢产量大约4000万吨，这是当时美国钢产量的实际产能，1945年，美国钢产量大约8100万吨，这是美国钢产量的最大潜在产能。当时美国大约1.3—1.4亿人口，人均大约600公斤的样子。胡佛时代，一家一户，一套房，一辆车，晚饭两只鸡，还是消费不了这么多钢，于是陷入了大萧条，直到二战美国暴兵，生产全速运转，才彻底走出大萧条。

　　生产1000公斤钢，就要消耗1000公斤钢，消耗不掉，炼钢工人就会失业。生产1吨水泥，就要消耗1吨水泥，消耗不掉，水泥工人就会失业。

　　中国目前的的钢产量大约10亿吨，按照14亿人口计算，人均大约700公斤的样子。有这么高的产能，就需要有这么高的消费能力，不然就会产品滞销，工人失业。

　　不考虑追加投资和固定资产损耗的话，以每平米100公斤钢计算，每个3口之间，每年能增加21平米的住宅。或者，以每辆汽车1.4吨计算，每个3口之间，每年应该增加1.5辆汽车。每家1套200平米的房子，两辆汽车，房子20年一更新，汽车4、5年一更新，只有这样才能对应人均大约700公斤的钢产量。

　　现在有多少人达到这样的生活水平了？即使考虑追加投资和固定资产损耗，也不应该相差太多，不应该出现质的差距。

　　有这样的产能，就需要有这样的消费能力。否则，必然对应长期的生产过剩和由此引发的大萧条。以目前1套80、90平米的房子，耗尽一家人未来30年的现金流的分配方式，必然发生大萧条。

　　市场经济，垄断时代，不改变分配，生产力必然被长期压制住。

【文/安生，188金宝搏体育官网专栏学者，原载于“红色安生”】