聊聊东莞旧改、土拍、楼市以及普通人怎么办

引题：一个陌生女人的来信

　　你从来没有认出过我，你从我身边走过

　　我想遇见你，我在找你，我一心想着你

　　我心灵深处始终和你单独待在一起

　　我等着，等着你，就象等待我的命运

　　别人不过是我生命上轻轻擦过的路人

　　你是我的一切，你，我永恒的梦

　　给过我美好，也让我破灭

　　而未来，都会好起来

　　那儿有灯光，那儿是我们的天地

（图示：肖申克的救赎-剧照）

结论前置

1、东莞旧改与土拍

2、东莞楼市怎么看

3、是否救市，怎么救

4、普通人怎么办

（图示：楼院私房群-高质量交流）

　　楼院的两个同班同学，或者说是深入的友人，这样的挚交有且只有几个

　　一个是开发商总部高管，这周，他突然离开房企，他想从此告别；他说：知道自己需要去忙点什么

　　另一个，他的后半生估计都在喜欢康德，他突然结婚了，在香港生了小孩；这一切，是他从前不曾正经考虑的事

人的这一生，都在为认知买单。而往往又会是：想的越少，快乐越多

　　楼院先前思考“活着”与“本质”的东西，这一切或者是徒劳

　　但“告别尼古丁”以及“对社交做减法”这些主意，显然不会是坏事

终究是心态从容，不惑，亦不伤

生命，事与物，亦然

01

东莞的旧改何去何从

　　楼院数次深入剖析东莞旧改的过去、现在与未来，先用案例，看看各方意志与博弈下来的成果

01火炼树给我们什么启示

——华润得到什么？

Ø带谁玩：华润(开发商角度)+泰诚（一级服务角色）+凯东（一级服务角色），后续引入华润资产承接一级服务角股权（此举仍旧保持一定程度的灵活性）

Ø怎么玩：华润给政府背书并主导整体节奏，一级服务方梳通村层面；后来极致的手法是：引导政策允许分期，先把集体地块改出来，私人地块慢慢谈

Ø付出什么：23亿地价+29亿现金补偿+3.7亿公配+44.6万方回迁物业+一级其他成本，楼院拍了一下大数：华润为此花了80亿

华润得到什么：45万方可售物业(住宅40万，商业5万)，花80亿拿到45万方物业，地价1.8万/平，这显然具备经济意义

——政府得到什么：4.6亿地价+3万方住宅+1.2万商业+2个幼儿园+2所小学+2个公园+其他公配，这一切均折算为钱：8亿+17亿（物业市值）=25亿

——村集体得到什么：村集体16万方物业被拆，得到18亿+10万物业

——村民得到什么：30万方物业被拆，得到11亿+30万方物业，即物业1：1赔偿

一句话概述：华润用了80亿拿到45方物业（市值200亿），政府得到25亿，村民将旧房子按1：1换成新房子。

火炼树成功的核心逻辑：政府意志+华润君的运作能力+各方利益平衡（最核心）

（图示网络版权-火炼树改造效果图）

02虎门与大岭山旧改挂牌终止说明什么

　　事件具有代表意义，项目却无代表性，故不细述项目指标与数值

五个核心原因导致流拍宿命：

　　① 行业下行，旧改红利消失，甚至土拍地价低于旧改地价

　　② 实力玩家（虎门中智泰瑞、大岭山泰诚）在极端情况下资金承压极大

　　③ 虎门大岭山潜在供应多，项目无吸引力

　　④ 挂牌铺垫不够，博弈手法不成熟

　　⑤ 为挂牌而挂牌，争取后续一事一议享受旧政

事件启示：市场冰点时刻，结合政府意志与规划，聚焦在核心板块推动项目，“能赚钱的项目，才推得动”

那么，在哪些区域玩呢? 这是一张宝贵的建议地图：

（图示：东莞未来旧改核心区）

03旧改新政下，我们怎么玩

Ø 过去怎么玩：前期服务商（它可以是平台公司，也可以是开发商）占坑，公关博弈，送钱搞人，编方案谈拆迁，挂牌协议转让拿到地块

Ø 现在改了什么：政府把前期工作与规划做了，将毛地（即还未拆迁）挂上来，有信心拆迁的开发商来摘牌，将地拆出来

　　这事能成吗：答案留白

Ø 它的命门：未能参与前期，拆迁这件事在做地商看来，是黑箱。当前时点旧改无暴利空间去博弈

Ø 未来怎么玩：于是，必然催生一些更前置与深入的玩法。从标的取舍、政企分工、介入方式、拆赔成本、开发量、审时度势的博弈手法、利益权衡等多维度的智慧

　　基于受众考量，这里不细述，可扫楼院本人微信（限旧改专业人士）

02

常平8千地价流拍说明什么

　　2023年的东莞：挂地5宗（松山湖|1宗+厚街2宗+南城1宗+常平1宗）, 它们的结局：

　　1、松山湖：35家参与摇号，金地摘地，地价2.6万，预估售价高于5.5万

2、南城：判断10家以上企业参拍，会摇号

　　3、厚街：判断底价成交，W家

4、常平：已流拍

　　常平的上一次土拍，2020年10月，地价1.2万，摇号成交。即如今的金地名著，房子卖2万。

那是一段激情无限的岁月，狂热与往前冲才能跟上市场节奏。

　　如今8千地价，流拍，怎么看:

　　① 8千地价，已极具诚意，楼院认为政府无需现降地价

　　② 市场不认可原因：豪宅市场+极刚市场，其他类型难去化，这甚至与价格无关

　　③ 开发商谨慎，钱为王道，可全国范围内筛选优质项目

④ 强者恒强，弱者更弱，而：核心板块项目存在虚高，非核心板块项目存在错杀

　　⑤ 面包的启发：外围镇街的面包，均啃不动了。小心翼翼伸手向核心区，是理性么

　　⑥ 面粉怎么办：着力如何让吃面包的人好起来，面粉价不宜过低或许，这更宏面，后文涉及

地市与楼市，价格不再是首要因素，板块价值、楼市预期，负债风险，以及兜里的纸钞是否抗过这一场周期，为最底层的核心

03

东莞楼市怎么看

　　这个地头，2400平方公里，1100万人，1万亿GPD，每年供应600万方商住物业，货值1500亿。

　　它光芒闪亮的时光是什么样子：所有房型热销，最核心6万、核心区5万、强势板块4万，优势板块3万，外围镇街趋向大于2万

　　当前：143平与200平成为绝对主流，只优质主价盘可去化 。要么5万，要么走不动，整体下跌大于20%

当，广发南与稻花村，似乎不必再拿着号码牌

是否，我们必须认认真真审视这座城市的最核心资产，存在泡沫么？

　　一些印象颇为触点的数据：

主城前后5年，供应近200万方，均价若为5万，市值1000亿

143平，5万，总价715万

这些充斥着金钱味道的钢筋水泥，这座城市是否有足够的购买力持续消化，接盘侠的厚度有多少？

　　可以肉见的未来：

Ø核心板块二手盘：价格依旧下探，或许还有5%以上的幅度

Ø新盘：价格停涨，摇号消失（湖里金地例外），任何摇号现象均属营销伎俩

Ø产品：持续以主流开发商产品为主，豪宅市场逐步消失

Ø操作：关于心仪的户型，有充裕的时间关注价格，再入手

04

是否救市？怎么救？

　　那么多的时刻，楼院或许认为不必刻意救市。而诚然，他们会救

01世态的折射

疫情过后的繁华没有到来，且更萧条

　　财政承压、甚至体制内的人员，它们的工钱尚且不能如期发放

　　外卖员、跑滴滴、快递，这类型的人员，数据越来越多，甚至学历趋高

商铺关闭了，要么换成药店、小超市、美容美发

玩直播多了，明星、政客、屁民

　　一千万人毕业了，是否就业了

考研考公队伍越来越挤

裁员降薪，失业率极高，互联网与房地产成了重灾区，也没有好过的制造业

　　钱不知道哪里去了，物价上涨

02是通缩么？

　　什么叫通缩：市场钱少了，货币供应不足，价格与成本同时下降，这叫通缩

　　它属于人造的定义，货币现象，而非经济的本质

既然钱不足，印就完了（这听起来，似乎是一个门外汉的嗔语），或者降准降息把货币供应与周转速度提上来

“通缩”或许是他们给予我们的聊以自慰新名词（至少对多数人来说，这叫新名词）

　　问题的根源是经济萎缩，它体现在：

　　① 过去飞跃的十年，生产力高度发达，生产资料被大量消化，过量商业产品入市

　　②疫情撕开了这个口，市场主体的收入下降，不能背负过去信心满满加了杠杆的高负债

　　③ 消费者无力接盘商品，经济低迷周期到来（有多少个城市，现在兜售着2020年建设的房子）

于是，这场危机，通过印钞或降准降息，无法挽救低迷的经济

2022年超发的28亿，无法激活经济，钱终究还是回到央行的兜底

03真相与难题

有关真相

这是一场旷古烁今的债务转移。

　　高速增长的经济催生了普遍高企的负债：大家不断借钱入市

　　结局是：绝大部分家庭负债率达50%以上，家庭70%以上的资产为钢筋水泥构成的房子

　　经济强烈往上走，入手的房产大幅升值，助推市场越来越热烈，房子的价钱一路高歌

政府拉高地价，通过开发商高价向市场兜销产品，客户贷出来的钱最终回到政府兜里。

　　房产的一买一卖，不能创造价值，市场始终是零和游戏，2020年，这场游戏演到极至

充满希望的接盘侠揣着高成本的资金入场，上一轮客户拿着带血筹码获利离场，如今这场债务收割游戏，已近尾声。

　　最终的结局是：政府实现债务消除，转移至人民。

是否救市？怎么救？

关于难题

过去盖了太多的房子，且百姓的钱都被房子抽走

　　市场没有出清，救内需救基本面，方为救市良方

外部看：中美存在3%左右的利差，国际资金不断出走，美攻我守。

内部看：放水拉动内需，机制失效；卷入中等收入陷阱。

该做的都做了，市场还是没有起来。核心在于救的是卖方，而非买方

楼院认为：不可粗暴的放水救市！后遗症不再细列

　　关键词应该是：超支、无效供应、负债，没有未来如何成长

　　这些时日，鼓吹的史诗级救市，希望方向会是：修复人民的资产负债表+创收+低成本供应

05

普通人怎么办？

　　如今，似乎应出尽出，而我们需学会勇于无视他们那些大剂量的、史诗级的救市技法。

近期不再建议新资金入场纯投资，希望我们的任何交易，都带着居住属性。核心关注：

　　1、我们需要房子么

　　2、需要什么样的房子

　　3、这里有这样的房子么

　　4、没有收入可否支撑三年

　　这个方向不会犯错：降负债、存钱而非花钱，整体是缩表。

消失的中产，听起来很难受，我们会朝好的那头去，慢却有力

　　我们靠着认知赚的钱，慢慢被吞噬

沉淀在心灵的内容，越发深刻

　　祝福我们的未来