星燧：称公摊不取消是保护老百姓权益的“专家”

69m²公寓公摊37m²，近日一名女子买房公摊面积超50%的消息引发全国关注。

　　围绕这件事情，全国舆论立刻沸沸扬扬，争执成一片。

　　7月14日，一条消息曝光。记者因为这件事情采访了一名房地产业的“专家”-中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞XX，这名“专家”称：“（目前）按照建筑面积来计价或产权确认也是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于老百姓所有的，还是有合理性的。”

　　这条惊天地泣鬼神的言论一出，立刻在全国引起了巨大的争议，并成功地冲上了当天的热搜。

　　全国的老百姓立刻是一顿火力输出，由于骂的人实在太多，几乎在这件事情的评论下面，全都是百姓怒斥的言论，鉴于篇幅所限，九铉这里就不再罗列了。

　　那么这个“专家”说得正确吗？

　　那我们先看一下公摊面积的前世今生。

　　首先，九铉要讲，嗯公摊面积不是历史上就有的。在公摊面积这个概念出来以前，全世界所有的国家和地区，基本都不存在这种说法。

　　古今中外，全世界几乎所有的国家和地区，卖房子就是按照使用面积来计算的。

　　也就是说当时的概念房屋的建筑面积基本上就等于实用面积，其实就是到了今天，全世界绝大多数的国家和地区也是按照这样的方式来计算的。

　　无论是老牌无论是老牌列强国家，美国，英国，法国，瑞典，挪威，丹麦，还是俄罗斯、芬兰、伊朗，伊拉克，哪怕就是印度、巴基斯坦、非洲的扎伊尔、刚果这样的国家，房屋销售也基本上是按照使用面积来计算的。

　　上世纪60年代，HK的经济开始起飞，李半城嗅觉很灵敏，察觉到了机会，决定不再制造塑料花，准备开发房地产。

　　但是李半城当时手里的钱不多，如果用传统的这种实打实的房地产开发的方法，这根本没有那样的实力操作的。

头脑极度灵活的李半城挖空心思，发明了两项全世界房地产业开发的惊天地泣鬼神的创新方法：

其一就是房地产预售制，也就是所谓售楼花。

　　什么意思呢？房地产开发还没有一撇，连地基都没有开打，拿上一张图纸（就跟今天的那帮PPT大侠很相似，而且很多时候连图纸都没有。）就开始开卖了。

　　买楼的人掏出巨额现金，李半城给这些人一份楼花作为凭证。

　　有人说了，这也行？

　　还有一些言辞激烈的传统房地产开发商称之为“诈骗”。

　　但是，长袖善舞的李半城获得了当时的HK政府的支持，真的就这么做了。

　　并且开动舆论机构大肆宣传。

　　HK的普通老百姓闻风而动,当时为了搞个楼花彻夜排长队，把桌椅板凳和床、被子都拎来了,为了抢位置差点把人脑子都打出狗脑子来了。

　　如果你对七八十年代的香港电视连续剧熟悉，你会看到很多对此进行刻画的场面。

　　这么做等于是把开发资金的问题解决了，但是这些开发出来的房地产还是要交给老百姓的。

如何交给老百姓最少的东西却拿最多的钱？

半城同学挖空心思，又发明了一个房地产历史上前无古人的概念，那就是公摊面积。

　　卖给老百姓的时候呢是卖建筑面积。

　　但是建筑面积等于使用面积加公摊面积。

　　这样卖给老百姓的房产证上写的建筑面积这个数值很大，老百姓一听很高兴。

　　但是实际交在老百姓手里的使用面积却很少。

这样的话就可以花最少的代价从老百姓手里挣最多的钱。

　　其实传统的房地产开发商，这部分公摊面积不不是不存在成本，只不过是他们把这些公摊面积成本全部都折算到使用面积里面去了。

　　这样的话就有一个问题，交给老百姓的使用面积是实打实的，任何人都可以测量出来。

　　如果想在这里头玩儿点儿什么花活出来，这个难度比较大。

　　但如果换成公摊面积这种概念的话的话，不要说普通的老百姓了。

　　就是专门的房地产行业的资深建筑师，不把所有的图纸都研究透，不把整个项目（已竣工）全都研究透，是根本搞不清楚这个公摊面积究竟是有多少的。

但是你要想真的把这些东西研究透，你觉得有可能吗？

基本上是半城同学说是多大，这个公摊面积就有多大，到时候房地产部门盖章确认就行。

　　但是HK的老百姓不是傻子，按照这种情形搞了一段时间以后，大家伙儿都琢磨过来了。

　　“WC，这TM合着是坑我呀，你这个死扑街。”

　　立刻引起了严重的民怨沸腾，HK的老百姓天天上街示威游行。

　　老百姓闹了好几年，HK的政府实在吃不消了。

　　就被迫把这两项惊天地泣鬼神的房地产制度给取消了。

　　90年代的时候，某地开始大力发展房地产。

　　很快把半城同学的这套方法学到了手，并且“青春于蓝胜于蓝”，把这两个方法发展到了登峰造极的地步。

　　这也就是某地目前的房地产预售制度以及房地产销售建筑面积规定的由来。

　　有人说了，如果按照使用面积售卖房地产的话，开发商会把公摊面积搞得很小，这样的话就会导致民众的利益受损。

　　这种说法一种显然是对整个房地产开发行业不太了解；

　　另一种是太了解了，知道如何“说服”普通老百姓。（当然这个“专家”是估价师出身，不太懂技术，拿出这样的说法来自己一点都不觉得荒唐。）

　　其实某地的房地产业也是高度内卷，竞争极度激烈。

那种通过盲目降低一些必要公摊面积，比如说是门厅走道等的原始简单手段，早已经被抛弃。

　　如果哪个开发商敢这么做的话，基本相当于找死。实际上在全国基本不存在这样的开发商。

　　当然，如果你如果要回溯到1937年，那时候确实存在这样的开发商。

而且由于国家规范的强制要求，这些必要的公用面积都是有强制尺寸与面积要求的，如果不通过的话连规划许可证都拿不到，更不要说是将来的预售许可证了。

　　如果拿不到预测预售许可证，那这个项目对于开发商来说，基本上是灭顶之灾。

　　而如果按照国家规范的强制要求，这些和消费者紧密相关的公摊面积，比如说大堂，门厅等等，肯定是够用了，绝对不会达到损害消费者权益的地步。

　　因此，根本不存在由于要按照使用面积来售卖房地产，房地产开发商就会刻意缩小某些重要的公摊面积，以至于导致大家使用不便的情况发生。

　　其实还有一个情形非常清晰地证明了这种论调是多么的“接地气”。

在国际上，按照使用面积来售卖房地产是主流，99%以上的国家和地区都是如此。

　　尤其在美英法德等发达国家更是如此，这些国家所有新开发的房地产都没有出现由于按照使用面积来销售，导致公摊面积严重缩小，从而降低项目品质，损害消费者权益的事情发生。

　　由此可见，上述的论调是根本不成立的。

　　其实就包括一些二线国家，甚至是一些发展中国家包括越南、泰国等东南亚国家，也不存在上述的情形。

　　那么这个“专家”为何要这么说？

　　在上面的那些老百姓评论里已经有人指出了原因：看一下她的身份就知道是啥回事了

　　在历史上，阴国人的“说服”能力出类拔萃，最著名的一句话就是“要把大不列颠的利益说成是全欧洲的利益。”

　　比如说那个声明狼藉的被赶下台的前首相约翰逊，天天就把这句话挂在嘴边。

　　你看，时代在进步，“专家”的“说服技术”也在进步，成功地引入了“国际先进经验”。

　　奈何全国的老百姓就是不买账。

　　因为真的如果按照她的这种说法，原来公摊面积是为了保障消费者的权益，那么为了更多地保障消费者的权益，是不是有必要把公摊面积增加到99%，甚至100%。

-这样是不是能够更好地保障这名“专家”的权益？

　　这个时候，这名“专家”就一声不吭了。

　　而且全国老百姓让这名“专家”把她的住址抱出来，以好好的学习学习她家住宅所在的项目是“如何维护她家的权益”的，这名“专家”干脆就玩消失去了。

原来，她的那句话是专门说给全国的老百姓听的。

而这全国的老百姓，却不包括她自己。

　　堪称玩得一手好精分。

　　当然，这名“专家”另外还有一层含义。那就是所谓“取消公摊面积以后，会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。”

　　这一条更是要让人呵呵了。

　　因为按照目前的这套销售方法，这些公摊面积的所有权是属于业主的。

　　但是平时的日常维护却是物业在进行的，而使用是所有人都在使用（包括外来人员），这种状况本身就已经构成了产权和使用权的冲突。

　　如果取消的话，反倒是把责任和义务以及权利划分的清楚明白，会减少太多的争议。

　　而且更加荒唐的是，既然按照房产证的规定，这部分公摊面积是属于业主的，但是，却偏偏不对这部分属于公摊的面积进行任何的图纸确认。

-这部分面积到底在哪里？完全是一笔糊涂账，谁都说不清，也不敢做明确的划分。

　　有人讲了，要公摊的地方太多，不好划分。其实这完全可以用图纸加列表的方式解决，把它清楚明白地表达出来。这样消费者也就没有任何怨言了。

　　但是偏偏没有这么做。

-那么到底是不愿、还是不能、还是不敢，那就只有天知道了。

　　这如果严格按照《物权法》的角度来说，这已经属于违背法律的基本原则。

不过这么做的结果，却成为了一个巨大的“暗箱”，留下了巨大的操作空间。

　　现在，在全世界，按照公摊面积来销售房地产的国家只剩下了某国。

　　连按照这种方法售卖房地产的始作俑者HK都已经取消了这种房地产销售制度。

　　如果说什么要接轨的话，这一点确实早就需要和世界接轨。

九铉呼吁，希望可以早日呼应民意要求，取消掉这种已经被全世界都抛弃掉的房地产销售制度。

如果说什么是实事的话，这就是重要的实事。