星燧：称“预售制和按揭是房地产伟大发明”的专家

　　8月26日，根据凤凰网报道，北师大房地产研究中心主任董藩称：“房产领域有两个伟大的发明，一个是预售制，一个是按揭贷款。”

　　当天晚上21时许，凤凰网财经《封面直播》采访北师大房地产研究中心主任董藩，“解读房地产市场的走向与变革”。

至于为什么“伟大”，董藩称“没有预售制房价会飞涨”。

　　消息一出，立刻冲上全国热搜，引来无数人的唾骂。

　　董藩称，其一、“房地产是资本密集型行业，预售制能够使开发商在钱不够的情况下，通过预售产生相当于融资的效果。”

　　“如果预售情况较好，产业链就会有较好的信心基础，使施工企业、建材商等愿意赊帐，帮助开发商完成项目，有利于开发规模。如果仅靠开发商的自有资金，开发规模会大大下降。当开发规模下降即供给端下降了，但需求端没有下降的情况下，就会导致价格飞涨。”

　　其二、“预售对消费者有一定好处。除却烂尾等特殊情况，正常情况下，房价稳步上涨时，消费者通过预售提前两、三年买房，就意味着按照两、三年前的供求关系去支付价格。因此预售虽然提前付钱，但消费者就相当于合作投资，分享了未来上涨中带来的增值收益。”

　　其三、“目前预售制还有一些缺陷。与中国相比，西方预售交了10%或20%的定金后。等到交房时才办贷款，但中国是预售时就必须办贷款，银行提前两三年收取利息，这实际上是对消费者财产权的伤害。”

　　所以“重点是办贷款的时间应移到交房时，并且对预售资金进行监管，监管方中必须有业主代表或者业主的律师才行，买卖双方与政府共同监管，这样才真正起到监管作用。”

　　那么，这个“专家”所讲的话对吗？

　　当然不那么对了。

　　首先，房价暴涨的最本质原因，尤其是一线城市涨到如此离谱的程度，涨到要“掏空六个家庭口袋”的地步的最根本原因是什么？

　　其实这个问题星燧已经做过多次分析（具体可见星燧的《房价是怎么升起来的？》等文章）。

造成如今房价暴涨的最根本原因主要有两条：

其一是2008年的“救M国就是救X国”,"输性通胀"，导致的房价恶性暴涨；

其二就是阶差地租；（不懂可以百度）

与供需关系关系联系不大。

　　这位“专家”说“没有预售制房价会飞涨”，纯属胡说八道。

　　道理很简单，1995年，中国大陆才从香港引入了预售制。

　　但是按照这个专家所说的话，“没有预售制房价会飞涨”，1995年以前的房价应该“飞涨”才对。

　　但实际的情形是，在1995年以前，中国大陆的房地产不但涨价极其有限，而且还爆发了多次的房价暴跌。

　　1994年的一次房价暴跌，上海市中心房价涨到6000元/平方米，直接暴跌到了市中心房价降到3000元/平方米。

　　但是在1995年从香港引入了房地产预售制后，房价就开始迅速飞涨。从1995年开始，全国平均房价以每年约200元/平方米的涨幅向上，直至1998年东南亚金融危机。

　　但是在2008年以前，全国的房价在增长，全民的收入也在增长，全国的房价基本上仍然在个体收入可以承担之内。

　　但是从2008年以后，某国多次“量化宽松”，某国多次“输入性膨胀”，国内的房价就开始像坐了过山车一样，开始疯狂的暴涨，迅速涨到了“要掏空六个家庭口袋”的地步。

有过相关经历的人对此应该还有清晰的记忆和“深刻的后悔”。

　　因此引入预售制不但不会控制房价，反而会因为巨额来源不明的资金进入房地产领域，导致房价的暴涨。

　　这个“专家”还讲“预售对消费者有一定好处，预售虽然提前付钱，但消费者就相当于合作投资，分享了未来上涨中带来的增值收益。”

听起来好像很有道理。

　　但实际的情况是，某些开发商在拿到了购房者者的全额房款以后，并不是专款专用，更没有任何实际意义上的监督。（有一些所谓的“监管”，基本都被绕开）

　　而是很快用于买地、公关、金融、投资、炒股、收藏等领域，甚至用于包养情妇。比如说当年某海的老板，在全国所有的特色城市都包养了一个情妇，堪称业界的一段奇闻。某带哥一边满足自己“热爱艺术女性”的特色爱好，一边带领兄弟们享受“皇家待遇”。

　　至于“房价上涨，分享了未来上涨中带来的增值收益。”基本上是美丽的肥皂泡。很多开发商，如果房价上涨的话就直接违约，还有不少人既不给购房者房，也不退购房者款。还警告购房者“想打官司奉陪，未必会赢啊”。

因此“专家”的这个美丽的肥皂泡你想享受，你还得拿得到呢。

　　至于“目前预售制还有一些缺陷，与中国相比，西方预售交了10%或20%的定金后。等到交房时才办贷款....这实际上是对消费者财产权的伤害。”

　　因此“重点是办贷款的时间应移到交房时，并且对预售资金进行监管”

听起来好像很有道理的，好像这"专家"也难得的替消费者说了句话。

果真如此吗？

　　这个"专家"告诉你“西方预售交了10%或20%的定金后，等到交房时才办贷款”。

但是他不会告诉你，所谓西方典型国家实施的房地产“预售制”，根本不是“预售制”，而是“分阶段付款制”。

　　什么意思呢？

就是开发商干完一个阶段的活儿，拿一个阶段的钱。

　　比如说你，以非常典型的德国为例。

双方签署购房合同时，买家并不需要支付任何购房款。在地基动工以后支付10%，主体封顶后再支付30%，门窗安装或者装修开始以后，在陆续支付后期的资金。

　　法国：定金一般在0%~5，法国法律规定，支付预售房的房款必须分期支付。

　　而且法国对工期延误还做了特别的规定。若工程不超过一年，卖家可预付房屋总价的5%；工程达到两年，买家需要支付房屋总价的2%；超过两年的连定金都不用付了。

　　房款必须分期支付，地基建好后支付35%，房屋封顶后，再付35%。其余的门窗安装，室内装修等工程结束之后，再付余下的25%。

　　房屋彻底交付之后才付余下的5%。

日本：日本为了防止开发商挪用赖账跑路，特意规定了预售房定金保全制度。

针对购房者缴纳给开发商的定金，开发商需要向相关金融机构缴纳担保或者保险金。只有为购房者制定了预售经保障书，开发商才可以。向日本政府申请房屋预售和建筑许可。

　　由此可见，这位“专家”所说的“预售制”根本不是这些西方典型国家的房屋销售制度，这些国家实施的最多算是分阶段付款制，但前提是必须先“交货”才能拿到钱。

　　不存在现在国内开发商什么活还没干，先把钱先全拿走的情形。(预付定金只在极少数国家中存在，但是付了定金以后必须是先干活再拿钱，分阶段付款。)

不仅如此，“专家”所说的这种全球独一份儿的“预售制”在“卖楼花”发明者香港也不存在。

　　香港对于期房的监管非常严格，在香港买期房，没交房之前是不需要还贷款的，交房之后才开始。

　　在香港，资金监管方是律师楼，由业主委托律师楼进行专业的资金监管。

　　而在国内目前前的预售制中监管方是银行，既是运动员又是裁判员，还是利益相关方。

　　在香港，“预售制”规定业主所享受的权益优先于承按银行，出了烂尾业主拥有优先处置权。

　　现在，这个“专家”称“国内的预售制不能够取消，而应该是完善”。

　　那么如何完善这个全世界独一份的预售制度呢？“专家”称“重点是办（估计专家是口误，应该是还，如果那个时候才办的话，明白是不可能的）贷款的时间应移到交房时，并且对预售资金进行监管”。

　　所以，这个“专家”如此“殚精竭虑”地为普通老百姓购房考虑的如此“完美”，那么这个目前国内独一份儿的预售制不就应该保留嘛？

　　你看看，这个专家一不小心就把西方国家并不存在的这种预售制说成了合理的存在，而且还是“伟大的发明”，因此绝对不能够取消，只需要“完善”就行。

　　不过这种全球独一份的预售制度算不算“伟大的发明”，星燧不知道。

　　但是星燧知道，这个“专家”把西方国家不存在的预售制度说成了合理的存在，绝对算“伟大的发明”。

其实专家说一千道一万，核心不就是绝对不能取消这全球独一份儿的预售制吗？

你看看这是多么“伟大的发明”。

　　我什么东西都不用拿出来，你就首先得把巨额资金先给我。

　　至于我拿到了这些钱如何花？有没有专款专用？你是管不着的。

　　拖多长时间，你还是管不着的。

　　你和银行贷了款，要向银行付利息，而我去逍遥，那是我的本事；你想做这样的冤大头，那是你的事情。你想买我的房，你就必须当这个冤大头。

　　至于我拿钱跑路，房屋烂了尾，那还是银行和你的事情。

　　对于银行来说，房屋烂了尾我处置，和你业主无关。但是你业主贷的款却必须得还。

　　至于业主贷出的款到底流到了哪里？那只有天知道。

　　有没有听着很熟悉？

这一套在解放前，有个专有名词，叫做“空手套白狼”。

　　至于你想不想做那条白狼？显然由不得你。

　　我们可以再看看这名“专家”的“雄厚实力”。

　　董藩，男，青年经济学家，1967年生。现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师，兼任东北大学、青岛大学、贵州大学教授，以及民革中央委员、中国城市经济学会理事等社会和学术职务。

　　2011年4月4日，有一条著名的言论新闻迅速上了微博热搜。

　　这条言论就是“当你40岁时，没有4千万身价不要来见我，也别说是我学生。”

这句话是谁说的呢？正是董藩本藩。

　　董藩除了一系列耀眼闪光的头衔，还有一系列“极为高度”的评价。

　　“在房地产领域，董藩是公认的对国家决策和社会舆论具有重要影响的人物，曾被评为“年度中国争议人物”、“中国房地产年度人物”、“中国房地产年度思想贡献人物”、“中国地产网络红人”等。”（某刊评价）

　　“董藩长期给中国建设银行总行、中国工商总行、中国银行总行、清华、北大、上海交大、浙大、等各种房地产总裁班、万达、万科、soho中国等海内外顶端业内人士、企业讲授房地产宏观调控、房地产投资与理财、财富人生与经济学思维等课程，每年听他讲课的海内外企业家近万人次。董藩也是外国政府机构和投资银行关注的中国经济学家之一，是高盛、德意志银行、瑞银、美国资本集团等多家著名国际金融机构的咨询专家。曾成功帮助许多企业家、社会名流和普通百姓在财富高峰上快速攀升。”（某校介绍）

　　你瞧瞧这是多么“牛X”的一个“专家”，真是"非同凡人"。

但是就是如此牛X的个专家，竟然能够煞费苦心创造出前述如此“伟大的发明”。

　　那么到底是因为牛X而能够“伟大发明”？

　　还是因为能够“伟大发明”而牛X呢？

　　就把这个问题留给全国的观众好了。