关于房地产的一些思考

　　房地产业应当和其它行业协调，房价过高当然是不合理的。但有一种为高房价辩护的说法，很多人都听到过，这种说法说：房价高了，卖房人的收入就高了，卖房人就可以增加消费，这就增加了对经济的拉动，因此，高房价对经济增长有好处。这种说法当然是错的，可以轻易驳倒。房价高了，比如，一套房上涨了一百万元，卖房人的收入是增加了一百万元，其消费能力多增加了一百万元，但是买房人就要多支付给卖房人一百万元，也就是说，买房人的消费能力就多减少了一百万元，综合卖房人和买房人，总的消费能力并没有增加。房价在交易环节上涨，并不会增加总的消费能力，这只是财富的转移，并不增加财富总量。房价被炒得过高，就会使本来该由买房人享受的消费转移到卖房人手里进行消费了，这就有失公平。

　　还有一种说法，说：房价大大上涨，买房人多付出了钱，但这些钱在经济体中循环，最后还是会流回买房人的手中，买房人还是有那么多钱，不影响经济形势。这种说法也是错误的，为说明这个错误，可以进行两轮简化分析：

　　第一轮分析，设想有一个岛，岛上有甲和乙，甲生产水果，他想要买房，乙拥有一套房产，他想要卖房换水果吃，一套房价是一百万元，甲使用一份工作时间，付出一份劳动，生产出一份水果，一份水果的价格是一百万元，甲用这一百万元的水果购买了乙手中的一套房产，乙用一百万元的房产交换了甲的一百万元的水果，一百万元的水果正好够乙吃。但是，如果房价上涨了，会是什么情形呢？乙手中的一套房产价格涨到了两百万元，甲为了买这套房产，付出了两份劳动，生产了两份水果，价值两百万元，甲拿着两百万元的水果去购买乙手中的房产，但是乙说：我只能吃得下一百万元的水果，有一百万元的水果我就吃够了，不想再吃了，所以我只要一百万元的水果，但是房价不降，还是两百万元。这样一来，没有成交，甲生产的水果就过剩了，而且甲还买不到房子。

　　第二轮分析，一个买房人原先使用一份时间工作，付出一份劳动，生产出一份商品，挣到一份金钱收入，一套房刚好值一份金钱，这个买房人就用可以自己的一份金钱买一套房，而卖房人可以用这一份卖房得到的金钱收入去买一份商品，大家都满意，房子成交了，买房人生产的一份商品也刚好卖了，没有生产过剩。但是，当这个买房人拿着一份金钱收入去买房的时候，房价被炒高了，一套房的价格是两份金钱，这个买房人只好贷款买房，又借了一份金钱，连同自己的一份劳动取得的一份金钱，一共是两份金钱买了一套房。这个买房人要还贷，他需要让自己买房多付出的一份金钱再流回到自己手中，以便还贷，这份金钱不是白白地流回这个买房人的手中的，需要这个买房人用劳动换取，这就是关键，于是这个买房人又使用一份时间，付出一份劳动，生产出一份商品，挣到一份金钱的劳动收入，这样一来，买房人多支付的买房款的那一份金钱就流回到手中了，可以还贷了。但是，同样是买一套房，房价上涨之后，买房人为了一套房就付出了两份劳动，生产出两份商品。因为多付出了一份劳动，所以买房人觉得很辛苦，而且买房人还生产出两价商品，多出了一份商品，卖房人虽然得到了两份金钱，但他可能只需要消费一份商品就够了，所以他只买了一份商品，这样一来，买房人生产的商品就过剩了。卖房人可能会把多得到的一份金钱去投资，一是，投资到资产品炒作领域，进一步炒高房地价，这一份金钱有可能滞留在资产品炒作领域反复炒作，因而迟迟不能形成消费。二是，去投资实业，如果卖房人把多得到的一份金钱投资到制造业，那就可以形成一份消费能力，可否用这份消费能力去购买那个买房人多生产的一份商品？但是要说明的是，投资于制造业形成这份消费能力的话，就会又生产出一份商品，综合考虑，商品还是比消费能力多出一份。（正常情况下，投资到制造业，在形成新的消费能力的时候，也会相应生产出一份待消费的商品）。

　　经过上面的分析，就可能明白：房价火热，社会上的钱越来越多，但是制造业却总觉得产能过剩的压力很大，而且大多数贷款买房的人也很辛苦。不过，有了出口，可以缓解国内生产过剩的压力。

　　房地产业需要健康发展，要和其它行业协调。在其它行业里辛辛苦苦，在房地产行业就能挥金如土，这种情形应当避免。

　　笔者在以前的文章里谈到，在不同的情况下，房地产业对经济的作用是不同的。在可用土地相对充裕、群众手中有大量可动用的存款、基础设施建设正在起步等条件下，房地产业对经济发展发挥过很大作用， 但是过于依赖“土地财政”，会给以后带来很大困难。相比殚精竭虑地培育其它产业，“土地财政”就要省事多了，不需要操多少心，还能财源滚滚，这确实容易形成依赖。但是“土地财政”不可能永远顺风顺水，客观条件的变化，比如，背负贷款的群众越来越多、炒房热浪冷却，等等，会使“土地财政”退潮。有远见者，在财政充裕时就注意培育其它产业、培育其它财源，到现在，状况就好得多。

　　提到买房，就得说说贷款，很多人都是贷款买房。贷款买房，就是把明天的购买力转移到今天来使用。对于贷款人来说，今天的购买力增多了，明天的购买力就会相应减少。

　　总之，对待房地产业，要有冷静公正的心，要有远见，要有客观的分析。

　　写于2023年2月13日星期一

　　相关文章：在不同情况下，房地产对经济的作用不同

　　本文仅是原理探讨。

　　房地产对经济会产生什么作用？有人说房地产能拉动经济，也有人说房地产阻碍了经济发展。其实，在不同情况下，房地产对经济的作用是不同的，在第一种情况下，房地产拉动了经济，而在另一种情况下，房地产却阻碍了经济发展。

　　先来看第一种情况。当初，人们爱储蓄，得到收入以后，把大量货币都储蓄了起来，不拿出来消费，大量资金凝固了，在这时，启动了振兴房地产的行动，人们为了改善居住，逐渐地纷纷把钱取出来买房，因此，凝固的储蓄资金动了起来，房地产开始兴盛，相关行业和人员受益，地方政府也因而得到大量资金并投入基建。在这种情况下，因为房地产兴盛，使大量凝固的资金运动了起来，这就拉动了经济增长。

　　但是，到了第二种情况，房地产却阻碍了经济发展。在这种情况下，房地产炒作之风日益兴盛，大量资金长期脱离消费，在房地产等投资品领域循环炒作（现在，房地产算投资品），有很多资金在这一轮投资赚了钱以后，又投入下一轮投资，长期不去消费。

　　涉及房地产等投资品的资金可以分成三部分，第一部分是新投入到房地产等投资品领域的资金，这是增量资金；第二部分是滞留在房地产等投资品领域的资金，这是存量资金，比如把资金投入第一轮投资或炒作赚了钱以后，接着把钱投入第二轮投资或炒作，然后是第三轮、第四轮，如此反复；第三部分是从房地产等投资品领域流出的资金，比如炒房赚了钱以后去增加消费，这些钱就流出了投资品领域，流入到了消费品领域。

　　当房地产等投资品的投资炒作过于火热的时候，大量新增资金投入房地产领域，增量资金十分庞大，大大超过从房地产投资领域流出到消费品领域的资金，这就造成了房地产领域的存量资金大增长，存量资金结束一轮投资或炒作后，接者进行第二轮投资或炒作，然后是第三轮、第四轮，这部分资金长期滞留在房地产等投资领域。房地产等投资品领域的增量资金庞大，存量资金也愈加庞大，久而久之，造成了消费资金相对于庞大的消费品生产能力的不足，这就阻碍了经济发展。（作者：路长远思茫茫）

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