房住不炒好几年，房地产又要变成小甜甜了？

　　这些话憋了几年了，今天既然让说了，那就说一说。以前也说过，但是五六年前的文章发在公众号上，都被平台挖出来删了。今天再聊一聊我的基本观点。

　　首先表明立场，如果国家有能力并且有意愿彻底废除房地产市场，恢复福利分房，我是赞成的，但前提是能做到公开、公正、公平。

　　但现在还做不到，所以我们基于现在的市场经济环境来说。

　　房地产对中国经济的作用，稍微有点常识的人都心里有数。

　　简单说就是经济不好了叫房地产小甜甜，经济好了叫人家牛夫人。经济不好了，赶紧开闸放水，搞房地产，经济好了就开始打压房地产。

　　房价现在是不是高了？高肯定是高了，很多四五线城市都搞到七八千上万，甚至一些正在人口流出的小城市，房价也搞到了两三万，相比当地的收入水平而言，这个房价确实是高了，这没问题。

　　另一个就是过去十多年，实际上绝大多数城市的房地产起步，都是在2008年四万亿投资之后。现在大家都说当时放水救市的钱，都流入房地产了，其实这个说法不是很准确，主要还是在基建里，但城市基建水平提升，就会带来城市升级，房价就会上涨。

　　但是过去这些年，房地产在内地不少城市确实出现了很大的泡沫，因为政府需要卖地来维持财政，所以不断增加土地供应，房子越来越多，现在很多地方的库存确实是过剩了，这也是事实。

　　但把住和炒对立起来，本身是错误的。房子是用来住的，这是正确的废话，但本身也有一定的保值增值功能，这也是毋庸置疑的。

　　简单回顾一下，2010年的时候，大学生刚毕业，哪怕是北京上海这种城市，也就四五千块钱，当时上海北京的房价也就两三万块钱出头。但是到2020年，刚毕业的大学生的在北京上海这种城市，起薪已经过一万了，房价四五万。房价确实涨了，但是收入水平也提高了。这也不能否认。

　　这就是说，过去这些年里大家的收入和物价、房价都是在增长的。但是相对而言，如果十年前二十年前就买了房子的，那么房产本身在这些年的增值，可以对冲一部分通胀的影响，而其它资产基本上都做不到，都是在贬值。

　　但是对只有一套房，而且主要是用于自住的人来说，这种房价的涨跌看上去意义不大，但实际上意义不小，因为可以对冲通胀，有一套房在手里，几年后再改善，相比刚要上车的人，确实还是要轻松一些。

　　我国房地产市场最大的问题是什么呢？和其它方面其实差不多，就是政策的稳定性比较差，变动非常频繁，几年就会有一次比较大的变化，而每一次政策变化，尤其是房地产调控，就等于认为关上车门，把刚攒够钱要上车的人直接关在门外了。

　　而每次进入下一个周期的时候，只要调控政策松绑，房价就会翻番上涨，这就让上一轮没能上车的人会有很强烈的被剥夺感。而在一定背景下，开始鼓励买房的时候，尤其是加杠杆的时候，有些人胆子大，敢用杠杆，就会获利很高。

　　比如2014年一度出现的首付贷，大多数人看到这个就会觉得会不会不安全，是骗局，但如果有人胆大，强行上车，一两年后房价就翻番了，这种收益就会非常高，足够老老实实搬砖攒钱的人辛苦好几年甚至上十年。

　　换句话说，这种过于频繁的政策变化，其实就等于在人为制造贫富差距。这当然不是说不能调控，但调控需要注意方式方法，这一轮房住不炒直接用限购政策，不仅各种资格限制，连房价都要限制，银行放贷也要三价就低，这就过头了。

　　在这种政策变动过于频繁而且每次变动幅度都很大的情况下，这个市场本身就是一个不正常的市场，是被扭曲的，因为这意味着机会窗口的每次开放和关闭，规则变化频繁，机会又不公平，自然会刺激一些人去投机冒险，而对老老实实遵守规则的人则非常不利。

　　比如前些年限购的时候直接推动了离婚率的升高，一些本来有能力买房的家庭，为了获得买房资格，不得不假离婚，买完之后再复婚。现在一些严格管控房价，一些地方新房和二手房价格倒挂，打新就又成了有利可图的事情。这种限购政策的变动，其实等于创造了一个新的投机市场。

　　在这个意义上说，房地产这种关系到全国经济走向，又和所有人都直接相关的行业，基本规则和政策应该在制订之后就大体保持稳定，不宜变动过于频繁，调控也应该更多的用市场的方式去干预，而不是行政手段。

　　这其实和高考有点像。以前我们也吐槽高考一考定终身，但是搞了半天素质教育、自主招生，我们才发现还是高考最好，为什么呢？因为它规则简单明确，大家就在这个规则下面卷，卷不过，技不如人，愿卷服输。最怕的就是规则不公开、不透明、不公正，不同的人机会不公平，这是最差的。