“神操作”还是“整花活”，详解长沙楼市新政的多效合一
【导读】“这一轮楼市下行综合因素的复杂性远远超过以往，无论是整体经济形势，还是房地产行业困境与存量见顶、消费收缩，都意味着这一轮稳定楼市的动作都需要更多智慧考量与短中长期的兼顾性权衡。政策不断优化与试探性刺激，在年内甚至更长时间都将成为常态。”
五一节后，多地为提振楼市放出“大招”，降低首付比例、提高公积金贷款、放松限购限贷等政策层出不穷，甚至有城市将人才购房补贴提高至最多1000万元。
而在原本让公众已经感到“麻木”的众多楼市政策中，长沙楼市首推“以租换购”新政引发行业热议。
有业内人士表示此举利于盘活存量，供需各端多方共赢，直呼“封神了”“行业标杆”；也有部分网友认为，这只是看上去颇有创意，实则与其他城市的限购松绑政策并无本质区别，只是借保障租房市场之名“整花活儿”。
为改善家庭发“房票”
5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（下称《方案》）。
最引人关注的一点是，《方案》实施前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
换句话说，新政相当于给绝大多数置换需求强烈的改善一族发放了一张免费“房票”。
具体而言，长沙将按照“稳妥推进”的原则，选择长房集团、长沙建发集团两家市属国企作为试点企业，支持试点企业盘活社会存量住房既可以用于租赁住房，也可以用于保障性租赁住房。
在出租方式方面，盘活存量房以轻资产运营为主，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。
在运营年限方面，存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。交易后，在不动产登记系统中仍被标注为租赁住房，购买方、受赠方仍需按《协议》履行期满。如有违约，住房租赁相关企业和租赁当事人的失信行为都将纳入诚信体系进行管理。
相对于过往千篇一律的调整限售年限、降低限购标准等楼市政策而言，长沙这项新政显得十分吸引眼球。
业内普遍认为，该政策精准把控了改善需求强烈却无购房资格的居民家庭痛点，对于楼市具有较强的振奋和刺激效应，对于盘活存量资产、扩大可出租房源、大力发展租赁市场等方面意义重大。
有熟知长沙楼市的分析人士向观察者网表示，从目前全国楼市整体的发展角度来说，长沙“租购互换”的新举措，不是粗暴而简单地紧或松，而是兼顾多个市场维度，同时考虑市场短期、中期的发展策略与方向，并且环环相扣，可以说是值得很多城市参照学习的样本。
从严格限制到连续松绑
值得注意的是，这对于此前严格执行限购政策长沙楼市而言，松绑意图十分明显。
要知道，过去五六年间，长沙楼市的限购和购售政策，远超周边二线城市，基本与一线城市等同，限售力度一度超过一线城市。
持续的政策强压，长沙连续多年保持平均单价1万元出头的房价也是全国楼市公认的“洼地”之一，涨幅比之周边武汉、南京、郑州、合肥等近几年房价翻倍的城市都要低得多。
不过，去年下半年以来，行业危机叠加疫情影响，楼市温度降至冰点，压力随之显现。
克而瑞统计数据显示，今年“五一”小长假期间，长沙五个城区（芙蓉区、天心区、雨花区、岳麓区、开福区）商品房网签建筑面积约12.9万平方米，同比下跌33%，集中开盘的6个项目平均去化率约53%；整个一季度，五区新房供应约133万平方米，同比下跌30%；新房成交约152万平方米，同比下滑45%。
截至4月底，长沙内五区新房库存量约661万平方米，为近三年同期最高值，去化周期已连续9个月上涨。
重压之下，这已不是长沙楼市首次释放松绑意图。
就在几天前，长沙市人民政府刚刚发布官方消息称，自5月6日起，限购区域内家庭在首套商品住房网签或取得不动产权属证后满4年，即可购买第二套商品住房。
对比长沙以往政策，2018年出台的政策规定，长沙市户籍家庭在限购区域内取得首套房不动产权属证后，满4年后可购买第二套商品住房。
2019年，针对一些因为项目烂尾、多年未办理不动产权属证明，导致没有资格购买第二套改善型住房的情况，长沙规定，网签满6年，即可购买第二套房。
这意味着，此次调整后，长沙限购时间已经缩短1-2年。 叠加此次“以租换购”新政，很可能进一步放松购房者限购年限。
因此，亦有部分行业人士担忧，楼市行情不佳全国范围内均是如此，购房者预期改变、观望态度强烈，这不是一城一地某项政策短期内可以扭转。
而此次长沙新政看似照顾多方利益、招式百出，实则有过度松绑之嫌，一招不慎可能葬送此前多年被严格压制的炒房意愿甚至房价。
改善与租赁双面调节
对于此种观点，长沙市住建局相关负责人在答疑时表示，目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套，不影响多套住房盘活用作租赁房。
并且，此次盘活存量住房只针对有在本方案施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
上述负责人强调，长沙市出台的原限购政策保持不变。
换句话说，原本就超出限购数量两套及以上家庭，仍旧无法通过新政获得“房票”，且新购住房不在此列。但新增的房票，首付款、贷款利率如何认定等具体问题尚待细则完善。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新政既满足了有房人群再次购置住房的需求，还能有效落实房住不炒，是房子在“住”和“防炒”方面的有效协调。
此外，亦有行业人士指出，新政最“高明”的地方在于，释放改善需求的同时，凭空多得了十余万套“公租房”，可以通过掌握大量租赁房有效调控租赁市场，契合国家“租购并举”的主基调。
但值得注意的是，有房企人士告诉观察者网，分散型房源租赁与管理难度大，目前市场化的长租型公司都罕有成效，全国性房企做集中性长租公寓，也是投入大回报少。所以，政策能否推动租赁并举的创新发展，还需要一定时间的观望。
并且，着眼于长沙城市发展和房地产市场稳定，长沙仍然需要更多力度支持自住型刚需群体和市场的发展，因为城市和楼市不管怎么变，刚需占大头，改善只是小头。
上述熟知长沙楼市的分析人士亦向观察者网总结称，这一轮楼市下行综合因素的复杂性远远超过以往，无论是整体经济形势，还是房地产行业困境与存量见顶、消费收缩，都意味着这一轮稳定楼市的动作都需要更多智慧考量与短中长期的兼顾性权衡。
从这个方向来看，长沙样本意义的确较为突出，但从市场效果上来说，无论哪个城市，都很难凭借一个或者一次举动来逆转行情，因此无需给予过高期待。政策不断优化与试探性刺激，在年内甚至更长时间都将成为常态。
