南太地产上演拳武行，俄乌战争资本转移前哨战在深圳打响

　　今天看到一个德国华人女士发微信，德国天然气和电价涨价20倍。一个家庭一个月的电费和燃气费用从3000人民币涨到6万人民币。99%的老百姓都无法承受。

　　确实，老百姓可以用木柴做饭，也可以把烧天然气的壁炉改回烧木柴，照明点蜡烛。可是工厂怎么办？这么高的电气成本，工厂还能开得下去吗？

　　美国的阴谋就这么得逞了。俄乌一开战，欧洲的资本和工厂就要搬到美国去，美国既有了钱，又有了工厂制造业。

　　可是，美国想得有点儿美，欧洲的工厂搬到美国去还是成本增加，如果成本低早就搬到美国去了。因此，欧洲的工厂会找一个成本更低的地方去。

　　这个地方就是中国。

　　最合适的地方就是中国深圳。深圳产业链完整，外资来了，找好厂房，有大量的熟练技术工人，安上设备就生产，还能在深圳找到零组件，成本大大下降。

　　今天，收到深圳知情人士的信息：

　　风雨飘摇，南太地产的资产价值遭受重创。

　　由南太地产的美资股东IsZoCapital（以下简称“IsZo”）控制的南太董事会，于2022年3月29日起，组织了数十名不明身份人士及开锁公司的人员闯入南太投资位于深圳宝安的办公场所，暴力阻止员工正常上班进入办公室，撬开若干保险柜，并夺取公司印章及数十支银行Ukey等财产等，场面一度混乱。根据最新消息，十多名不明身份人士现在仍占据南太投资办公场所，南太投资的生产经营活动受到阻碍。南太投资管理层已向公安机关报案，目前政府以及公安机关已经出面恢复原状、维持秩序，并对相关人士的非法行为予以受案，进行调查。

　　南太是深圳著名港资电子企业，在深圳投资建厂非常早，做过主机板，也做过电脑，电子元器件众多，当年的工厂也是上万人，比华为要早。南太1988年在美国纳斯达克上市，2003年转板纽交所，可见当年之盛，老徐（微信公众号：老徐微记）在深圳做记者，与香港第一代老板交往较多，曾参加过南太公司的年会，采访过南太创始人顾明均，多年来，南太公司一直给老徐寄《南太报》。对南太公司遭遇此劫大有感慨唏嘘。

　　香港的第一代企业家大多离去，真的物是人非。南太也不是以前的南太。

　　旧改之王佳兆业

　　2013年南太转型做地产，2017年8月，顾明均以1.1亿美元价格向佳兆业出售了650万股南太股份，占总股本17.7%。佳兆业至此晋升第二大股东，后续经增持将南太地产美股上市平台收入了囊中。首次注资入股后，佳兆业集团主席郭英成胞弟郭英智便成为南太负责人。

　　佳兆业旗下的上市平台很多，但南太地产是唯一一个美股上市平台。同时，南太地产还拥有宝安以及光明区的数块厂房用地。而对于南太地产来说，佳兆业的入主也让公司迎来发展。资料显示，在2017年7月后，南太地产依托佳兆业的品牌优势和融资渠道，迅速成功弯道超车，对位于中国境内的多处旧工业园区进行翻新改造，改造完成后总建筑面积超过70万平方米。

　　数据显示，2018年南太地产亏损1325万美元，但至2021年前三季度盈利2103万美元，营收更从2018年的49万美元到2021年前三季度合计8439万美元，收入规模增长超过170倍。

　　南太快速发展得益于南太的工业基础和品牌，手上有深圳老工业区的改造项目，而佳兆业是中国地产界的工业地产旧改之王。

　　佳兆业增资受阻

　　2020年10月，佳兆业又宣布以1.469亿美元（约9.97亿元）认购南太地产1605.1219万股。认购完成后，佳兆业集团将持有南太地产约43.9%的权益，成为后者的绝对大股东。

　　但是在境外法律程序中，这一认购方案被南太地产的第三大股东、国际对冲基金IsZo Capital Management（“IsZo”）干扰。

　　起因是2020年3月，时任南太负责人的郭英成胞弟郭英智以总价7.05亿元，折合楼面价10953元/平方米（剔除配建）的代价拿下了东莞麻涌的1宗商住地（即后来开发的南太珑玺项目）。

　　由于此次拿地使用了公司高达80%以上的现金，郭英智的做法引起了南太股东的强烈不满。最终，在董事会的争吵持续数月后，郭英智以个人原因于2020年9月辞职。

　　2021年3月，英属维尔京群岛法院否决了佳兆业的增资方案，并扣押了这1.469亿美元，等待新任董事会处置。佳兆业随后对该决定提出上诉。10月，上诉遭到驳回。

　　2021年11月30日，南太地产举行特别股东大会，对董事会进行重组。其中，约95%与佳兆业无关联的股东投票批准了IsZo提出的决议。该决议主要包含“罢免四名与佳兆业集团有关联的现任董事，改由IsZo提名的董事取而代之”。

　　华尔街之狼

　　既然你不准我增资，扣下1.469亿美元是什么道理？

　　在阻止佳兆业增资1.469亿美元之后，今年1月，IAT保险集团和IsZo向南太公司提供合计2000万美元的贷款额度，并且后续在债权人与公司同意的情况下可提升至4000万美元。

　　据了解，该贷款的年化利率10%，贷款期限2年，每日计息，且未支付的利息需要计入本金复利计算。同时，从发放日起，超过半年后归还的每笔贷款，额外加收所归还本金1.5%的罚息，罚息率每逢1月、7月、10月提升1.5%，直至罚息率提升至6%。以及，每笔发放贷款需提用本金的2%给债权人用于支付其相关税费。

　　IsZo和IAT作为南太地产的关联方，这两笔贷款的实际利率（经计算，实际利率最高可达年化17.3%）要远远高于南太在境内所获得贷款平均约6.6%的年化资金成本，违背了交易的公允性，严重侵犯了南太公司及其他股东的利益。

　　另外，人们还质疑IsZo盗窃南太资产。

　　2020年7月至2021年12月9日，IsZo以合计约7301万美元的对价（折合人民币4.65亿）获得南太地产约656万股的股票。

　　2021年4月7日，南太地产发布的公告显示，根据第三方评估报告，南太地产资产的合理估值为8.8亿美元（折合人民币57亿人民币）。

　　有业内人士分析称，IsZo以不足8000万美元的对价图谋抢夺价值8.8亿美元的一家中国公司的控制权，实为资产盗窃行为。

　　董事会成员变更后，外资股东宣布“毒丸计划”，允许新的董事会以配股的形式，稀释任何企图收购公司股权的潜在股东的股权。与此同时，由IsZo控制的董事会再次利用在美上市公司的监管松弛度，不经股东大会的通过，直接单方面修改上市公司章程，增加所谓独董席位，而独董任职资格为南太员工或者其直系亲属。这些都是阻止佳兆业重掌南太控股权。

　　这里面最深最大的圈套，是外国法院扣押佳兆业1.469亿美元增资款。这笔款项是佳兆业从德意志银行贷款，贷款被扣押，佳兆业的南太股价被质押给德意志银行，如果这笔款不能按时支付，佳兆业的南太股价将被清盘，彻底出局。IAT和IsZo可以债权人获得境外大部分资产，包括瓜分佳兆业此前被扣押的1.469亿美元资金中，尚留存在香港账户中的8000万美元，然后处置整个公司，将南太地产境内资产变现问题留给下一个“华尔街之狼”。

　　佳兆业经营确有不规范之处，但是我们看到更多的是IsZo的巧取豪夺。

　　IsZo成立于2010年美国特拉华州，后搬到纽约曼哈顿。但10年内已经用抢劫南太太股权的套路，抢劫在美国上市的以色列制药公司塔罗制药和美国的中小地产商Ambase的资产，被称为华尔街之狼。

　　中国企业的一个课题

　　中外控制权的斗争激烈，但南太的业绩主要是佳兆业经营成果，因此南太一直由佳兆业正常经营，也就出现了3月29日IsZo控制的董事会数十人强行占据南太投资办公场所的事件。

　　很多人不明白，现在中国房地产衰退，IsZo为什么还要抢夺南太公司的控制权？

　　中国房地产低迷衰退的是住宅，而作为深圳的工业地产就正在风声水起。深圳只有一个县的面积，制造业发达，被称为中国的硅谷，工业和科技园区出租一直很旺。

　　南太地产拥有深圳光明云创谷、深圳宝安南太科技中心两个产业综合体项目。同时，截至2021年9月30日，南太地产拥有约36.5万平方米可出租面积，其中85%位于深圳，另外15%位于无锡和上海。另外，南太还拥有数个“工改工”项目，是难得的优质资产。

　　由于俄乌战争引发的欧洲制造业向中国深圳转移，深圳工业和科技园区已经热起来，促使IsZo出手。

　　IsZo难道真的要经营工业地产吗？

　　它不会经营，但会拿到手后待价而沽，要大赚一笔。

　　业内人士认为，前期刚发生过中国镍王被逼空的事件，中概股刚在华尔街遭集体洗劫，外资抢劫中国企业优质资产已经不是个别现象，应引起中国企业和政府的重视，应出手帮佳兆业解套。最紧迫的是设法取消外国法院对佳兆业增资款的扣押和归还德意志银行的贷款。佳兆业也应该在国内法院起诉IsZo的不法行为。国内也应该完善法律制度，堵塞漏洞，防止外资以不法手段窃取中国企业资产。