有多少城市房价在涨？房地产年终盘点

　　一、有多少城市房价在降

　　2015年涨价去库存后，房地产价格曾一路上涨。2016-2021年间，70城房价同比变化显示，多数城市房价都在上涨，2018-2019年更是几乎所有大中城市房价都在涨。但是2022年以来房地产出现实质性逆转。

　　新房方面。70个大中城市中，2022年房价同比下跌的高达53个，2023年仍然高达48个。

　　二手房方面数据更为惨烈。70个大中城市中，2022年房价同比下跌的高达64个，2023年更是增至69个，仅成都一个城市微涨。

　　二、房价降幅如何

　　不仅是降价的城市越来越多，而且每月降价的幅度也越来越大。

　　新房从7月份开始，每月平均跌幅（环比）开始扩大。

　　1-6月，跌幅多数在0.2%-0.3%这个区间；7月以来，跌幅主要处在0.4%-0.5%这个区间，折年率在12月已经达到6.29%。即一个100万的房子，一年价格下跌为6.29万。

　　二手房方面从6月份开始，逐月跌幅明显扩大。

　　1-5月跌幅主要在0.2%-0.4%这个区间，6月以来，跌幅突破0.5%，随后快速攀升至0.8%附近，折年率超过9%。即100万的房子，一年价格下跌超过9万。

　　这样的跌幅还是在政策密集出台的背景下产生的。

　　相关机构统计，截止2023年11月底，中央和地方合计出台各项房地产救市政策1012条。其中，1-6月合计437条，平均每月73条；7-11月合计575条，平均每月115条。

　　下半年政策密度远远大于上半年，但是仍然无法遏制房价下跌趋势。

　　三、销售额和土地财政

　　在市场经济下，房子不仅仅是一个具有使用价值和价值的商品，更是一个能带来现金流的资产。

　　对资产的态度，大家一向是买涨不买跌。

　　房价下跌导致的第一个问题，就是商品房销售额大量萎缩。

　　按商品住宅销售面积看，2023年累计销售面积9.48亿平，已经回落至2010年水平。按销售金额看，2023年销售金额10.3万亿，已经回落至2016年水平，而2016年GDP仅为2023年的60%。

　　不论从哪一个角度来说，房地产都已经没落了。

　　随着房地产的没落，土地财政很可能一去不复返。

　　四、房地产资金来源和高周转游戏

　　除了占用上下游款项外，房地产投资资金来源主要有四类：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。

　　（1）国内贷款，顾名思义就是各种贷款，包括银行和非银机构，其中银行是主体。

　　（2）利用外资的比例非常小，几乎可以忽略不计。

　　（3）自筹资金，既包括股权筹资，也包括债权筹资。也就是说，自筹资金也包括了借来的钱。

　　（4）其他资金占比最大，主要构成就是卖房回款。

　　2016年提出房住不炒以来，房地产融资日益困难，销售回款占投资资金来源的比例越来越大。

　　2008-2015年，销售回款占资金来源的比例，多数时间在40%-45%之间；2016-2023年，销售回款占资金来源的比例，暴涨至50%以上。

　　2022年销售回款暴跌，导致其他资金从2021年的11.23万亿，大幅下滑至2022年的7.86万亿，随后又下滑至2023年的6.98万亿。

　　同期，整个房地产投资资金来源从2021年的20.11万亿，断崖式下滑至2023年的12.75万亿。

　　销售出现问题，房地产资金链面临巨大压力，之前的高周转模式放大了房地产的压力。

　　挪用预售资金用于新项目开发，是达到几何级增长的关键手段。

　　预售制回笼的资金理论上要用于本项目的后续开发，但由于建筑业盛行的分包制，开发商往往不需要立即支出建设成本。与其让如此庞大的资金闲置，不如早早将其挪用，转化为可进一步增值的资本，以获取高额的利润。

　　开发商通过挪用预售资金提高杠杆，加速周转。这是一场击鼓传花的游戏，游戏继续下去的前提，是后面的房子能够卖出去，以弥补前面挪用的资金。一旦销售失速，整个资金的游戏就会轰然倒塌。

　　2022年销售失速了，资金游戏轰然坍塌。

　　五、有多少楼盘停工

　　房地产净停工面积有一个标准算法：

　　（T+1）年的停工面积=T年施工面积-T年竣工面积+（T+1）年新开工面积-（T+1）年实际施工面积

　　按照这个数据，我们可以测算出历年净停工面积。

　　从数据可以看出，2015年以来，净停工面积开始增加，疫情以来更是达到高峰。今年在保交楼的压力下有所好转，但是净停工面积仍然高达7.58亿平米。

　　净停工可以理解为准烂尾，烂尾的标准定义是停工一年以上。也就是说，2023年准烂尾的楼有7.52亿平米，按100平/套计算，合计752万套。

　　六、融资和自救

　　略。