房地产崩盘，对经济的影响超出你的想象

　　当前房价不断下滑，很多朋友自然开始思考一个问题：如果房地产崩盘，对经济到底有多大影响？又会从哪些渠道影响经济？

　　为了说明这个问题，我们首先要搞清楚和房地产有关联的主要主体。

　　请各位朋友先仔细地看看下面这个图，这个图从房地产开发流程入手，大致勾画了和房地产相关的主要主体。

一、土地一级开发环节

　　地方政府拆迁获得土地，这个土地俗称“生地”，还不能直接出售，需要整备后才能进入市场。

　　地方政府为委托城投公司代建（也有其他模式），进行土地一级开发，即俗称的“六通一平”、“三通一平”。所谓“通”，即是通电、通水、通路等等，所谓“平”，就是土地平整。一级开发完毕后，土地就从生地成了“熟地”。

　　一级开发一般都是垫资开发。理论上是，城投公司找银行贷款获取资金开发土地，政府将土地出让后以出让金的一部分支付城投开发费用，城投公司再偿还银行贷款。这里已经蕴含着矛盾的萌芽了。楼市欣欣向荣的时候土地不愁出让，还款不成问题，一旦楼市下滑，出让金就会减少，城投收到的费用就会减少，偿还银行贷款就会出现困难。

　　大家看很多城投公司的报表，都非常的整齐。什么叫整齐呢？就是每年的应收款都是一样的，今年2亿，明年也差不多2亿。为啥会这样？因为城投按工程进度确认收入。

　　比如投资100亿，五年完成（即每年完成20%），则每年确认收入22亿（100*20%*1.1）。

　　从报表上看，公司每年的利润都是正的，但是却有大量的应收款。这个应收款就是政府应付而没有支付的款项。这些钱在土地能卖出去的时候，往往能收回来，但是土地卖不出去，就往往收不回来。

　　这里就出现了房价下滑后的第一个影响，土地卖不出去，城投收不到政府的付款，进而无法偿还银行款项（当然，城投不能还款的原因很多，远远不止这一个，之前我们在很多文章中都讲过）。

　　实际上，不仅仅是土地一级开发存在此类问题，城投公司搞市政工程也有类似问题，这里不展开讲，后面会专文论述。

二、土地出让环节

　　地方政府将熟地以招拍挂的形式出让给开发商，这里涉及两个问题。一个是拿地前融的问题，一个是土地出让金的用途问题。

　　先看拿地前融。民营开发商大多是野路子，拿地的资金也不是自有资金，往往是民间资金。民间资金的利率非常高，远远超过银行开发贷。

　　2010年前后，央行温州支行做过一次调研，“温州1100 亿的民间资金有20%用于炒房地产，40%用于中间进一步介入借出，5%用于其他投资。”

　　这些资金的成本动辄20%往上，而且往往涉及各种复杂的集资模式。在房地产蒸蒸日上的时候，开发商当然能够偿还民间融资，一旦房价下滑，就会出现巨大的资金压力，光是利息就能压垮开发商。而这些资金的背后，往往牵扯成千上万的家庭。

　　前几年不断暴雷的各种民间融资，相当一部分就和房地产相关。

　　再看土地出让金的用途。

　　很多朋友并不清楚土地出让金到底怎么用，以为爱咋用咋用。实际上土地出让金大部分是用于拆迁成本。

　　由于2015年后，缺失土地出让金用途的数据。我们以2014年数据看，这一项的内容主要围绕土地征迁、六通一平之类的征地事项。

　　在扣除各种成本后，土地出让金的净收益会计提各种费用，支持相关事项，比如按规定，土地出让金净收益要计提10%用于教育。

　　这几年各地教师欠薪事件频发，想来和土地出让金收入减少也不无关系。

三、房地产开发环节

　　开发商拿地后，会干三个事情：（1）找银行办理开发贷。（2）找建筑商代建。（3）预售房屋。

　　这三个事情分别对应三大风险点。我们以2021年的数据为例，我找了五家A股上市的房地产公司。

　　这五家A股上市公司，最低负债4171亿元，最多的负债15459亿元。我们可以把负债大致分成三大类：

　　（1）欠购房者的（你支付了放款，他还没有交付房屋，因此形成了合同负债），就是第一子栏的合同负债。

　　（2）欠金融机构的，包括短期借款（期限少于一年的），长期借款（总期限大于一年且剩余期限也大于一年），一年内到期的非流动负债（总期限大于一年但剩余期限小于一年的），应付债券。

　　（3）欠供应商的，也就是应付账款。

单位：亿元

　　1、开发贷

　　开发商把土地/房产抵押给银行，获取银行贷款。当前房地产开发贷合计13.17万亿。按我国法律规定，如果抵押物价值下滑，银行可以要求开发商补足抵押物价值，如果开发商不补足，银行可以处理抵押物。

　　也就是说，如果房价大幅下滑，导致抵押物价值下滑，就可能出现一种风险，银行为了保全自身而拍卖抵押物，进而导致资产价格螺旋下滑。

　　2、建筑商代建

　　房地产开发都是建筑商垫资代建，压你相当长一段时间的货款。如果房地产市场还行，开发商自然能够还款。一旦房价下滑，开发商会优先偿还公开市场的债券，其次是偿还银行等金融机构的钱，因为不还他们钱，自己就无法维系信用，就没法再去借钱续命。因此，建筑商是开发商主要的赖账对象。

　　建筑商收不到钱，就没法支付工资，农民工就会“讨薪”，冲击“社会稳定”。最初，恒大暴雷就是从许昌悦龙台项目开始的，项目停工后爆发民工讨新事件，社会才知道恒大出了问题。

　　3、房屋销售环节

　　房屋预售环节会出现两个问题，一个是预售导致的烂尾，一个是房价大幅下滑导致的断贷。

　　首先看预售和烂尾。

　　房地产商为了加快资本周转，进而获得更高的利润率，而实行预售制度。

　　在我国特色的预售制度下，房子还未完全生产出来，就已经开始销售。各地的标准也并不统一，有的要求主体结构封顶，有的要求主体结构完工1/4以上，更宽松的标准是正负零即可预售。商品还完全见到影子，就已经被销售一空。

　　预售制度的存在就包含着买方付了钱，商品（房子）却不能按时如约交付的可能性。在我国，由于银行对开发商预售款账户的监管形同虚设，开发商挪用预售款去进行新项目的开发已是业内公开的秘密。

　　本来预收款应该用于建筑房屋，现在开发商挪用预收款去其他项目拿地。房价不断上涨，房子总能卖出去，这种资金的游戏还能继续。一旦房价下滑，房子卖不出去，没有预收款进账，整个资金链就会断裂，出现大规模烂尾。

　　第二个问题是房价下滑断供。当前居民按揭贷合计38.42万亿，其中有约20万亿是在2016年房价暴涨后新增的贷款。这部分贷款对应的房价都是比较高的，如果房价暴跌，会导致抵押物不足，按法律银行是可以要求补足抵押物的，一旦无法补足，银行可以强制拍卖。在这种情况下，居民就可能出现断供。

四、房地产施工和竣工环节

　　我们常说房地产能拉动经济，房地产究竟怎么拉动经济呢？

　　实际上房地产在施工和竣工环节对经济的拉动是不同的。

　　在施工环节，房地产可以拉动重化工业、建材等等行业，这些行业获得更多订单，就会增资扩厂，形成拉动经济的循环效应。

　　近两年来，能够直接形成实物工作量的建筑投资增速不断下滑，多数时间持续为负。

　　在竣工环节，房地产能带动家居、家装、家电、汽车（买房会买车），对经济带动也是很大的。

　　房价下滑，导致房地产投资下滑后，会导致重化工业产能过剩，家具家电销售受阻，等等，进而影响全社会整体需求。

五、小结

　　在介绍完上面的整个过程后，我们就能对房地产影响经济的渠道做一个大致梳理了。

　　1、房价下滑会导致土地出让金减少，加深城投的债务危机，进而诱发城投违约。一旦违约增多，就可能出现区域性的金融风险，比如，某地城投违约后，该地整体被金融机构拉黑，整个区域企业融资都会出现困难。

　　比如，2020年，河南永煤爆发危机 ，一时间金融机构把整个河南拉黑。永煤危机后，冀中能源躺枪，河北也一度深陷信用危机。

　　很多地方的企业又是联保互保，一家出事，可能牵扯出一大片。一旦某地多点爆发城投违约，就可能诱发金融风险。

　　2、土地出让金减少后，政府财政吃紧，吃财政饭的工资减少，特别是某些事业单位人员，工资可能被拖欠，绩效被扣减，奖金甚至还会被追回。

　　这里的进一步影响不多说了。

　　3、房价下滑导致房企资金吃紧，之前大规模的民间借贷就还不上了，因此一些乱七八糟的集资机构就可能暴雷。近几年暴雷的各种理财，相当部分和房地产相关。最近暴雷的信托也是如此。

　　4、房价下滑还会导致开发商赖账。一方面是还不上建筑商的欠款，于是，地产危机就从这里蔓延至实体领域，供应商可能破产，建筑工人工资被拖欠，等等。另一方面是出现大量烂尾楼盘，这是数百万的家庭一生的心血。抛开这点不说，大规模烂尾会导致买房家庭陷阱极大的困境，消费进一步萎靡。

　　5、房价下滑导致开发商投资收益下滑，进而导致整个房地产投资增速下滑，导致重化工业受阻，家居家电行业萎靡，等等。

　　6、这一切最终都会作用到银行等金融机构身上，房地产违约增加、城投违约增加、中小企业违约增加，等等，一部分中小银行开始出现挤兑，甚至出现大规模xx事件。这一切像极了未来危机的预演。