存量房过剩的时代，放开限购后，楼市会如何走？

　　我国当前存量房已经过剩了。好些人手持数套房，还着房贷，等着房子涨价。以前，每年房子涨价的金额能够覆盖利息成本，现在，不跌就不错了。怎么办？一看不限购不限贷了，马上抛售。

　　我国住宅拥有量并不平均，部分家庭拥有多套住房。下表是西南财大2011-2017年统计数据。从2017年数据看，两套房家庭有39.4%的空置率，三套房家庭有48.2%的空置率。

　　有多套住房的家庭，部分住房往往闲置。闲置的住房也要还贷款。在楼市快速上涨的时候，涨价幅度可以覆盖贷款利息，但是楼市不涨了，甚至下跌了，怎么办？还放在手上烂掉吗？还放在手上白白耗费利息吗？赶紧出手吧。

　　空置率到底有多高呢？西南财大做了一个分城市的统计，一线城市空置率相对较小，二三线城市空置率明显更多。但不论是哪种城市，空置率都超过合理区域（合理区域在5-10%）。

　　贝壳去年发布的《中国主要城市住房空置率调查报告》，也印证了西南财大的数据。

　　贝壳报告称“通常认为空置率在5%-10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。贝壳研究院调研28个大中城市发现，其中仅有9个城市处于合理区间，大部分城市处于10%-15%，6个城市高于15%。总体而言空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。”

　　贝壳表示，自己参考平台数据，并回收5万份问卷（覆盖3万个样本小区），最终得出此报告。报告一出引发社会广泛关注，更是激起了某些群体的强烈声讨。随后不久贝壳就在压力下发布道歉声明称：本次调研问卷由一线从业人员填写，在实际执行中，填写人的主观判断存在的偏差，调研样本和程序不够规范，覆盖范围不够全面，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确。

　　关于贝壳的道歉，部分网友跟帖表示，自己小区就是空置率高，逼迫贝壳道歉是掩耳盗铃。

　　取消限贷限售的政策，本来打算刺激新房市场，消耗开发商的库存，让开发商回笼资金。这下好了，大量二手房涌入市场，供给端过剩进一步加剧。

　　不仅仅是二手房，我国新房的供给也是过剩的。私人占有和社会化大生产的矛盾，不是说说而已。私人生产有计划性，和整个社会的无计划性，在房地产行业体现得非常明显。

　　以城市规划为例。每个地方都有自己的“有计划”的规划，但是放到一起就变成无序的竞争，导致我国城市规划远远超过实际需要。截至2016年5月，全国县以上新城新区超过3500个，规划人口达34亿。

　　2016年新华社记者报道，“在特大城市限制人口、中小城镇扩容的情况下，一些中小城镇迫切希望加速发展，纷纷提出2020年、2030年人口倍增的目标。国务院有关部门数据显示，据不完全统计，截至2016年5月，全国县以上新城新区超过3500个，规划人口达34亿。这些规划能容纳全世界近一半人口的新城，谁来住？”

　　采访中，部分规划部门负责人表示，“我们一个重要的任务就是抢人”。该篇报道中记者还提到，一些小城市已经出现明显的商品房过剩。比如沙县，由于人口净流出，商品房过剩明显。“在县城新区，数十个楼盘正在促销，即使一些售出的房子，入住率也并不高……目前沙县楼市均价每平方米四五千元，相对于高峰期房价已接近腰斩。”在这种情况下，地方政府还在按人口净流入做规划。“福建省沙县建设局相关负责人介绍，沙县全县人口26万多，按照规划，到2030年城关人口要达到35万”。但是，“现在四分之一的人口都外出从事小吃行业，人口不净流出就不错了。”

　　如此这般的规划，要建多少房子？卖得掉吗！

　　我国房子早就过剩了，就是有人愿意承认，有人不愿承认。

　　中央党校的周天勇在2016年时发文称，2015年底“城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间”，如果算上2015年正在施工和新开工的，2016年后即使新楼盘一个也不开工，“城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套……可容纳12.69到13.6亿人口居住。”周天勇的估算和央行2019年的调查数据大致吻合。按央行2019年调查，城镇居民家庭户均住宅1.5套。根据七普数据，我国城镇家庭户合计3.1亿户，测算住宅总量可得4.65亿套。当前城镇人口总数为9.2亿人，住房存量可供12-13亿人居住，即使一套房都不建，商品房都已然过剩。

　　在这样的情况下，2018年后新开盘项目去化率明显走低，房子越来越难卖了。中银证券报告称，“重点城市开盘去化率降至历史冰点”。

　　一方面是需求不断萎缩，一方面是供给面临过剩，再加上大量二手房涌入市场，我只能说，烟花璀璨，愿大家安好。

　　最后，为防止有人断章取义恶意曲解，我要严正声明，我坚决支持我国的政策，虽然经济有自身的规律，但困难毕竟是短暂的，我们一定能度过去，一旦度过去了，明天一定会更好。