房地产税不能沦为薅普通民众羊毛的工具——也谈房地产税

　　房地产税犹如难产的胎儿，“吭哧吭哧”“折腾”了许久，终于“破了点羊水”，快要降生了。2021年10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。随后，财政部、税务总局有关负责人对记者表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。至此，房地产税这个搅扰中国社会多年的一个话题，总算有了一点眉目。

　　中国老百姓一向对立法之类的活动尤其像税种设立这类“冷僻”话题，不甚关注。然而房地产税却“打破惯例”，一举成为近十几年整个社会最热门的话题，这完全是拜房价不断“蹿升”所赐。如果从2000年算起，二十年来，全国房价的平均涨幅至少也有十倍之多。引发了一系列的社会问题。

　　大概自2003年开始，政府就开始了房地产调控，结果却是越调房价越高。以至于前总理在任内最后一次记者会上，对于“十年发九文”而没有控制住房价颇感遗憾。此后，新一届政府又采取了限购和限贷等措施，但也没有有效管住房价这匹脱缰的野马。直到“房住不炒”的指示提出后，房价这匹野马才稍微放慢了一点脚步。

　　调控何以成“空调”？根本因在于调控思路存在问题。梳理迄今为止的调控思路，不难发现均是在交易环节做文章，具体手段无非是提高交易成本和增加交易难度。这种调控手段的缺陷是显而易见的。首先，投机者轻而易举的就能把房价炒上“天”，瞬间暴富，所增加的那一点交易成本与所获巨大收益相比，微不足道的可以忽略不计。因此，通过提高交易成本控制房价，其最终结果无非增加了真正需求者的负担，对投机者毫无作用。其次，不断疯狂上涨的房价给民众制造了巨大的心理恐慌，加剧了购买冲动，无论是否有需求，都纷纷不计后果的争先恐后的涌入房市，形成全民购房潮，一轮接一轮的持续推升房价。最为要命的是，不断上涨的房价，又使房子改变了居住的属性，成了保卫、攫取财富的投资品和投机品。这些因素相互作用，相互推动，使所有的调控手段统统失效，调控地地道道的成了“空调”。其结果就是房价在一片调控声中，一路高歌猛进的增长了十余倍。虽然后来采用的限购政策收到了一定的效果，但成效并不稳定，稍有松动，炒房团就会卷土重来。因为只要房子的投机、投资属性不改变，房价就会有不断上涨的预期，人们就准备随时冲进房地产市场。更何况限购这种政策，在本质上属于“减损公民权利或者增加其义务的规范”，并没有“没有法律或者国务院的行政法规、决定、命令的依据”，是否有违立法法的相关规定，也是一个值得讨论的问题。

　　其实，调控手段并非只此一途。另一种方法就是从持有端入手解决问题。所谓从持有端入手，就是通过增加房屋的持有成本，使投资和投机者无利可图，最终使房屋回归居住属性。征税无疑是持有端调控的首选方法。相较于交易端的调控，持有端的调控手段更为有效。因此，自房地产调控始，房产税就成了公共话题，其呼声随着房价的不断的上涨而愈发高涨，尤其是2010年后，更是成了街谈巷议的热门话题。然而，任凭千呼万唤，房产税如同难产的胎儿，迟迟不肯来到人世间，直到“房住不炒”的指示发出后，房产税才终于列入议程。个中的原因除了立法存在难度外，不同利益阶层的博弈恐怕是最重要的原因。

　　全国常委会的《决定》将“房地产税征税对象”确定为“居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅”。鉴于“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”。因此，此次试点的房地产税的征税对象实际上就是城镇居住类房地产。纳税人是“土地使用权人、房屋所有权人”。

　　如今，房产税已经进入试点阶段。征与不征已经是一个不需要讨论的问题，但是如何征却是一个值得讨论的问题。因为这涉及到开征房产税的目的以及要达成怎样的目标。就开征的目的而言，究竟是以开辟税源、增加财政收入为目的？还是以引导住房合理消费、节约土地资源、调节收入分配为目的？或者二者兼而有之？

　　近期有专家接受媒体采访时指出，房地产税“主要功能不是调节房价，而是筹集财政收入，作为地方政府的主体税种，成为市县级政府主要的收入来源。”“房地产税改革试点将改变我国地方政府过度依赖土地财政的现状，降低地方财政风险。”“房地产税试点最大的意义就是为我国新型城镇化发展过程中城市基础设施建设提供了一个长期稳定的资金来源。”

　　如此观点，显然是将开辟税源、增加财政收人作为开征房地产税的首要目的。若如此，房地产税势必普遍开征，民众无论住房大小和多寡，都将成为纳税人。

　　开征房地产税，无疑会增加财政收入。但是，将开征房地产税作为替代土地财政而成为地方政府主要收入来源，向民众普遍开征，则是错误的，必须旗帜鲜明的反对。

　　首先，各级政府应当依靠发展实业以增加财政收入，而不能靠卖地为生，土地财政本身就是不健康发展的产物，早就应当给予纠正。因此，房地产税绝对不能成为政府的主要财政来源，否则，就会助长政府的懒惰思想，削弱其发展实业的动力。

　　其次，底层民众收入低且人群庞大是一个不争的事实。总理在记者会上坦言有六亿人月收入在一千元左右。房产可能是他们少得可怜的家庭财产。如果向这些低收入群体开征房地产税，作为地方政府的主要收入来源，其结果就是使底层民众由买不起房转变为住不起房，既不符合天道，也不符合人道。

　　就目的而言，开征房地产税的目的可能不是为了调控房价，但一定要实现房住不炒的目标。近十多年，房价疯长的根本原因是房子的居住属性发生了改变——由由生活的必需品变成了投机品和投资品。大大小小投机客的疯狂炒作，使房价在短短的十多年的时间里，增长了十余倍。造成了如下后果：

　　第一、奇高的房价使低收入群体买不起房，制造了多数人焦虑，成为压在普通民众头上的一座实实在在的大山。

　　第二、不断高企的房价，掏空了普通家庭几代人的积蓄，透支了未来若干年的收入。当下，消费不振，内需萎靡，内循环举步维艰，高房价应该“居功至伟”。

　　第三、炒房一夜暴富的示范效应，扭曲了人们的价值观念、财富观念和创业观念。其严重的后果就是使人没有心思辛辛苦苦的做实业，导致经济“脱实向虚”，使实体经济空心化。前些年温州炒房团给温州经济发展造成的伤害，至今尚未完全弥合。如果任由炒房肆意横行，势必给实体经济造成灾难性后果。

　　第四、进一步制造社会不公平。

　　因此，住房问题既是经济问题、民生问题，也是社会问题、政治问题。开征房地产税可能有多种政治考量，但实现房住不炒至少应当是目标之一。

　　为此，房地产税至少应当有如下的制度设计。

1、设定一定数额的免税面积。

　　以房屋作为纳税对象为例。应当为每位居民（不包括在中国境内居住的外国人、无国籍人）设定一定数额的免税面积。上海、重庆2011年就开始试点征收房产税。上海市为每人确定的免税面积是60平米，重庆为每户家庭设定的免税面积是180平米。目前绝大多数家庭均是三口之家，因而两个地方的免税面积基本一致。建议在制定房地产税法时，应当按照上述标准为每人设定免税面积。这样做有如下好处：

　　第一、不会增加普通民众的税负负担，不会降低他们的消费能力，有利于扩大内需。

　　第二，为每人设定60米的免税面积，两口之家也可以有120平米的免税面积，完全能够满足居住需求。随着家庭人口的增加，家庭的免税面积相应的增加，亦可满足改善性需求。

　　第三、只要为每一个人设定足够多的免税面积，就不会增加刚性需求者的生存成本，就不会抑制住房需求，也就能够充分保证房地产市场的健康发展。须知，高房价不是房地产健康发展的保证，也非其健康发展的反映，刚性需求才是。那种所谓房地产与若干行业相关联，保房价就是保房地产、就是保房地产不能倒的观点，不过是房地产的利益集团故意放出的烟幕弹，以蒙蔽人们的眼睛。因为刚性需求与高价格无关，只要刚性需求存在，一万元一平米有人买，一千元一平米也有人买。只要住房的刚性需求不受影响，房地产发展就不会受到影响，与之相关联的行业自然也不会受到不利影响。

　　第四、衣食住行是人生存的基本条件，为每一个人设定足够的免税面积，是国家为每一个人提供的福利，体现出社会制度的优越性。

2、对于超出免税面积的部分，按照超额累进税率分段累积征税。

　　对超出免税部分的面积，按照一定比例，划出若干“段”，不同的“段”适用不同的税率，税率由低到高依次增加。以房屋的市场单价计算每一段应纳税额，最后得出应税房屋的应纳税额。

　　采用这种方法征税，可以收到如下效果。

　　第一、能够从根本上遏制炒房，使房屋回归居住属性，实现房住不炒之目标。

　　房价在几十年里疯长十余倍的根本原因就是炒房团爆炒所致。而炒房者炒房的惯用手法就是大量购买并囤积房屋，通过制造供需假象哄抬房价，获取暴利。超额累进税率的特点就是“超过的”越多，适用的税率就越高。若房地产税采用此方法征税，其直接的结果就是对持有房屋多的人适用高税率。如果持有人所超的面积达到一定的程度，短时间内所纳税额就会逼近购房成本，使炒房者无利可图，就能够从根本上遏制炒房这种风气，实现房住不炒的目标。

　　由于已经为每人设定了足够大的免税面积，因此，房地产的税率不宜太低，尤其高档的税率更不能低。若税率过低，即便采取超额累进税率，也起不到遏制炒房的效果。上海和重庆已经征收房产税，何以没有遏制住炒房？就是因为税率太低和没有采用超额累进税率征税

　　第二、避免房屋供求数据失真。

　　投机者和投资者大量囤积房屋，其结果就是造成房屋的供求数据失真。供求数据失真达到一定程度，必然会引发金融风险和经济风险。而采用超额累进税率征税，使囤房者无利可图，逼迫其人尽快将所囤房屋投放到市场，使供需数据真实反映市场的供求状况，能够有效的避免风险的发生。

　　第三、实现社会公平。

　　中国人多地少，土地是稀缺资源。如果任由少数人过多且无偿的享用此稀缺资源，本质上就是对多数人利益的剥夺。因此，过多的占有土地资源的人，理应支付相应的对价以体现公平。采用超额累进税率征收房地产税，其结果就是持有房屋多的人多纳税，实现了某种程度的相对公平。

　　第四、能够起到引领正确消费、节约土地资源的作用

　　若采用这种方法征税，消费者就不会刻意追求面积大的豪宅，开发商也会注意户型的设计，不再建造户型超大的豪华住宅，能够起到引领正确消费、节约土地资源的作用。

　　第五、有利于正确价值观的树立。

　　炒房一夜暴富的示范效应，使人无心踏踏实实的做实业，助长了投机、浮躁的社会风气的形成。若采用超额累进税率征税，就能够遏制住对房屋的炒作，实现房住不炒的目标，也就能够遏制住投机、浮躁的社会风气，有利于正确的价值观念、财富观念和创业观念的树立。

　　房地产税关乎每一个人的切身利益。由于目前不动产登记已经全国联网，征收的难点问题已经解决。就立法技术而言，也不存在不可克服的困难。其最大的阻力就是来自于“房多多”阶层的干预。“房多多”阶层的人员非富既官，这些人有强大的话语权，能够影响甚至左右制度的制定。而有些专家、学者恐怕也是这个阶层的成员，或者是为这个阶层提供服务的人员，有动力为这个阶层说话。他们当然希望房地产税的最终结果是“蜻蜓点水式”的“雨露共沾”。由于“蜻蜓点水”，所征之税对他们而言“不痛不痒”的可以忽略不计。然而，对于底层民众而言，一旦“雨露共沾”，即便税率再低，也会疼得“撕心裂肺”。有鉴于此，任何人都不可对房地产税等闲视之。