到底是救市 还是放弃楼市啊？

　　近期北京、深圳等地连发“大招”，出台了一系列“救市”政策。

　　问题是，这是“救市”吗？看着更像是要抛弃地产啊。

　　这跟之前的预期相差得有点大。

　　比如，北京和深圳，说起来都是取消了N年的限购措施，看起来史无前例。

　　仔细一看，其实就是取消或放松了偏远郊区的限购，北京5环外取消限购，深圳龙华、龙岗等放松限购。

　　核心区域，就是不肯放开限购。

　　外地人凭啥花那么多钱去接盘一线城市的房子啊？无非是，医疗，教育和就业。

　　但是政策上就不愿意“让利”，典型的就是教育资源。

　　买房是买房，户口是户口，学籍是学籍，千方百计的设置各种障碍，不让外地人享受这些资源。

　　这一波救市，只有杭州比较有诚意，买房就送户口。

　　其他“救市”政策，也基本上都是扭扭捏捏，不肯“让利”，全靠房产中介媒体忽悠人。

　　比如，降低房贷利率。

　　我们降低房贷利率，能刺激买房吗？从逻辑上讲，刺激作用非常有限。

　　因为我们的房贷利率是浮动利率。

　　今年房贷利率很低，又怎样？明年给你涨30%，两年后给你翻个倍。

　　今年月供低，但是明年，或者后年的月供又涨回去了啊。就一年的房贷利率让利了，这能让几个钱？

　　对比一下美国。

　　美国利率这么高了，他们的房奴应该压力很大吧，破产的比较多吧？

　　其实不是的。

　　房价上涨抵消利率上涨是一方面，更重要的是，美帝90%的房贷利率都是固定利率。

　　很多美国家庭的房贷，都是政策利率接近0的时候办理的，一般就是15年或30年。

　　即便政策利率上涨了，他们的房贷利率仍然很低，15年或30年不变。

　　现在美国房贷利率这么高，应该绝对没有人买房了吧？

　　也不是的。

　　虽然买房的人大幅下降了，但是也有人在买，难道他们不怕背负这么高的利率吗？

　　不怕的。

　　因为美国的转按揭和再贷款业务非常方便，以后利率下降了，你可以去银行重签贷款，把房贷利率降到最低。

接下来一个问题是，为啥救市政策这么扭扭捏捏，不肯让利，如何理解这个行为呢？

　　按照当下的楼市状态，搁以前，早就开始下猛药了。

　　什么限购措施，楼市一有下跌的苗头就废除了，不可能还保留到现在。然后0首付，首付贷等等金融支持铺天盖地的就起来了。

　　现在呢？救市政策扭扭捏捏。

　　大家形容是，人都绝经了，才开始取环。

　　当然，救市政策挤牙膏式的放开，上面有自己的逻辑：

　　大家之前之所以不买房，是因为限购政策的限制。老百姓手里还有很多钱，只是他们不花而已。

　　一点一点的放松限购政策，主要是害怕老百姓一窝蜂的又挤爆楼市，把房价又炒高了。

　　注意，不敢下猛药，救市政策挤牙膏，根本原因还是，担心楼市再次飙涨，再次失控。

　　再强调一遍，尽管楼市都这样了，但是内心深处，他们还是担心楼市会再次失控。

　　当然，另一种解读就是，楼市都这样了，大家都一样惨，也躺平了。

　　不求无功但求无过，就这样慢慢熬吧，也不瞎折腾了。

　　这个逻辑的终点其实就是，放弃楼市了。

　　如今的楼市，确实隔三差五的就会刷新自己的认知，曾经以为的牢不可破的铁律都一一被打破。

铁律1：房价不能下跌，因为银行会出问题。

　　比如，买房你只付3成，银行付7成，银行都不怕房价下跌，你怕什么？

　　房价不能下跌，因为房价下跌了，银行会出问题。

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　　现在大家体会到了，房价就下跌了，又能怎样？

　　不少城市的房价，较峰值价格都平均下跌了20%-30%，房价普遍跌回到了2016年、2017年。

　　具体到个别楼盘，房价腰斩，甚至下跌70%等等都越来越常见。

　　之前那样房价永不跌的逻辑，你再完美，再无懈可击，但是都被现实一一击破。

铁律2：房价不能下跌，因为土地财政很重要。

　　还有人说，房价肯定不能跌，你没看看谁是它最大的后台，你没看到土地财政有多重要。

　　不可否认，过去十几年，土地财政确实拉动地方的经济增长，城市面貌的更新等等，发挥着不可或缺的作用。

　　现在呢？土地出让金收入已经脚脖儿z斩了。

　　2023年各省土地出让金同比2022年的跌幅普遍80%-90%。

　　自2021年以来，各省土地出让金收入每年都在大幅减少。

　　偶尔有几个增长的省份，也都是国企在拼命地拿地，然后把国企的钱转移支付给地方。

　　当然，土地财政下滑，水电气交通等公用事业涨价成了代价。

铁律3：房地产是经济支柱，不可能眼瞅着它下去。

　　该如何看待地产？

　　需要地产是无奈的选择，而消灭地产则是崇高的理想，但凡有替代产业，就不太会继续搞房地产了。

　　当下的现实是什么？房地产开发投资一直往下降，这两年每年下降10%。

　　过几年，国企玩不转地产后，房地产开发与投资会下降得更快。

　　也就是说，房地产开发与投资规模和占比都会一直往下降。

　　另一方面，地产下去后，几个子产业崛起得很快，这也是现实。

　　第一个是机电产品，这里包括机械设备、电子产品等等。

　　第二个是交通设备制造，包括电动车、大飞机，以及过去几年发展很快的造船。

　　第三个就是电池。

　　这三个子行业在2022年对中国经济的直接、间接贡献也达到了17%。

　　什么意思？

　　后地产时代，经济确实很难熬，但是总会有产业替代地产。

　　回过头来，再看这波地产救市：

　　所谓的救市“大招”，还是扭扭捏捏，不愿意下猛药。

　　救市之所以如此扭扭捏捏，内心深处要么是担心房价会再次飙升，要么躺平了，放弃地产了。