占豪：许家印倒台，恒大的钱都去哪了？

　　就在中秋节前一天，许家印彻底倒了！

　　在香港上市的中国恒大9月28日晚间公告称，公司接到有关部门通知，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。公告还称，公司的股份自2023年9月28日上午9时正起于联交所停止买卖。公司股份将继续暂停买卖，直至另行通知。

　　许家印倒掉其实早有迹象，我们从4个方面可以看出来：

　　一是恒大集团的债越来越多，资产越来越少，窟窿越来越大。在过去的两年时间里，恒大的资产从2.3万多亿减到了1.84万亿，但总负债却达到了2.58万亿（恒大集团承担2.44万亿），这其中的差额已经有了6千多亿的缺口。不仅如此，这个数字还在继续增长，其中已经有两千多亿违约了……这么大的窟窿，谁能替恒大兜底呢？没有兜底的，总得有人出来顶这个雷。这个雷只能许老板亲自来顶了。

　　二是许老板自7月份最后一次亮相后，就再也没有亮相过。而且，哪怕最后一次会议，显然也是象征性的，保交楼的会仅开了半个多小时，不过是个过场而已。如果保交楼都成了过场会，可见这个摊子他已经无法掌控了。

　　三是许老板“技术性”离婚。恒大是香港上市公司，相关信息需要披露，夫妻是一致行动人，在法律上被视为同一个经济单元，所以过去信息披露都是许家印夫妇，而前段时间披露消息显示两人已分别称呼，虽然恒大没有明确证实，但大家都明白，许老板夫妇已经“技术性”离婚了。为什么离婚？当然是为了尽量保存财产。

　　四是“深圳南山公安”微信公众号9月16日发布案情通报称：近期，公安机关依法对恒大金融财富管理(深圳)有限公司杜某等涉嫌犯罪人员采取刑事强制措施。目前案件正在进一步侦办中，当地警方还公布投资人报案登记方式。而此前的8月31日，恒大财富官微发布公告称，因公司资产处置进度不及预期，未获得资产处置资金，公司无法开展本月兑付，后续兑付安排公司将另行公告。公开资料显示，截至去年底，恒大财富未兑付本息有340亿元。

　　当恒大财富无法兑付后，其实接下来就必然要抓人了。当恒大财富的人抓了之后，许老板那也必然还要被抓了，这就是多米诺骨牌，倒了就一定倒到最后。所以，最终许老板被采取强制措施并不令人意外，只是时间早晚问题。

　　恒大为什么欠那么多钱，钱到底都去哪了？

　　根据恒大自己的披露，恒大集团截止2022年12月31号欠债2.58万亿，其中有1000多亿由股东承担，其中恒大集团承担2.44万亿。2.44万亿债务当中，有7200亿合约债，就是签了合同没交房的业主的钱。另外还有借款6000多亿，这些钱主要来自银行和债券融资。剩下的还有一万多亿，这些钱都是供应商的垫资了，主要是工程款、各种材料款、工资、律师费等。

　　恒大之所以欠这么大债务，根本原因就是扩张太快。怎么个扩张法呢？现在看，简直是狂飙中的狂飙。如果我们拿汽车限速250公里为极限的话，许老板把恒大这部车的屁股上按了火箭，开到了1000公里的时速，这种情况下不车毁人亡怎么可能呢？

　　房地产开发，正常的做法是，自己买了地，然后由供应商垫钱建房子，自己再通过预售获得买房人的钱，如此房地产商手里就有了业主的钱，然后他们再把预售的钱再拿地，然后再由供应商垫钱建设，同时期房再预售再回款。这种模式，本来开发商在过去都这么干，那个时候房子供不应求，而且房价不断上涨，所以房产商是资产越来越大，负债会在房价上涨中不断被化解。所以，过去房地产行业发展模式，是充分利用了我们国家的14亿人口的超级城市化进程，从中不断加速发展。为什么进入二十一世纪后的一二十年房产商发展那么快，就是因为资源是这么向房地产集中的，他们当然发展快。这种模式下，某种程度上胆子越大发展越快、获利越大，过去房产商都是这么疯狂发展起来的。

　　然而，房地产的泡沫已经逐渐影响到了我们的宏观经济可持续发展，而且房价继续涨的后果会非常严重，一定会出现泡沫破裂，所以国家进行了调控。国家给了一道道红线，然而房产商们被过去的“经验”冲昏了头脑，认为还会像过去那样，调控一次房价涨一次，调控后压力都会过去。然而，他们都严重忽略了一个现实，那就是中国的城市化进程进入了后半程。城市化进入了后半程，农村有能力买房进城的大部分都进了，剩下的已经没有能力买房。与此同时，经历了疫情后，人们的心态发生了变化，出生率也出现了断崖式下跌，尤其是我们国家的人口去年出现了负增长，这一切都告诉我们，预期转变了。

　　这一切趋势，本来应该是房产商们都掌握的信息，最后这个阶段就不要疯狂扩张了，而是应该适当收缩。然而，在过去几年时间里，恒大是逆势扩张，跟国家的政策反着来，国家调控他不但不适当收着点，他反而大扩张，这家伙杠杆越加越大，负债越来越高。恒大有一天忽然发现，账上钱不够盖房子了。

　　那么，钱去哪了？

　　一方面，扩张买地了，这是主因。根据恒大披露的财务数据显示，2021年年底，恒大的土储面积为2.6亿平方米。2021年上半年年报显示，恒大的土储货值为1.42万亿元。到2022年，恒大的存货价值为1.14万亿，总资产为1.84万亿，而总负债为2.44亿元，也就是说，恒大光土地储备就有一万多亿的，这些没钱开发了，房也卖不出去了，资金链岂能不崩？

　　另一方面，恒大过去些年乱花了了太多的钱了，但最大的一部分应该是借债的利息，早多年就听说恒大的一些资金成本接近20%。另外，像薪水一年两三百亿，其他产业疯狂烧钱，譬如足球、汽车、矿泉水、影视等等。这些钱过去看起来都不是太大的钱，但当债务像滚雪球一样越滚越大的时候，当时的这些消耗可都是真金白银。

　　当房价上涨，房子供不应求的时候，一切都好说，债务压力会在高速的营收、利润增长中很快被化解。反而，反过来，当营收、利润疯狂下跌的时候，债务压力也会瞬间成倍放大，从而最终可能出现资不抵债。资金链断了，信用断了，资源就不向这里集中了，恶性循环，当然窟窿就会越来越大。

　　对中国的房地产行业来说，之所以很多企业都陷入了困境，就是过去的开发模式扩张太快了。最后，遇到了行业的顶，一下子过去积累下来的问题集中爆发了，而且是不可逆的爆发，最终像许老板这样的中国曾经的首富，瞬间变成了首负。

　　许家印倒台，给了我们四大警示：

　　第一大启示：发展拒绝狂飙模式

　　恒大最近几年的发展，就是典型的狂飙中的狂飙，现在回头看，简直太疯狂了！发展可以高速，甚至是可以借风口飞行，中国改革开放后的那些一度超速发展的企业，其实都是借国家、时代的风口飞行。御风飞翔可以，但不能坐地狂飙。坐地狂飙，限速120公里，却要飙到时速500甚至1000公里，不翻车是不可能的。

　　第二大启示：风口的下半场，一定要率先着陆

　　任何风口都有下半场，在风口的下半场一定要率先着陆，站在地上才踏实。有战友说，相比许老板，万达的王老板的确牛，原因是他早早就处置了资产，这反而让他躲过了一劫。但坦率说，万达躲过一劫也不完全是自己主动而为，他当时也不想那么干，是国家看到他资产在外、负债在内对国家有风险，所以银行都让他尽快还债，所以他不得不赶紧卖资产还债。没想到，王老板反而因祸得福了，相比恒大等几个大房产商，万达现在反而是情况最好的之一。万达当时忍痛断臂求生为何现在反而成了最佳选择？就是因为他在中国城市化趋势进入末段、中国人口进入负增长之前出售了资产，这使得他的资金链压力大幅降低了。说白了，万达率先着陆了，所以他比恒大的情况要好很多。

　　第三大启示：一定要看发展的根本大趋势

　　我们发展企业，一定要看世界、国家发展的大势，搞清楚大势了之后，再看自己行业的趋势。试想，如果当时许老板请了一千多万年薪的经济学家，就是专门研究这样的趋势，如果研究透了，自然是可以避坑的，至少避免今天这种惨样。但是，他请的人没有看到这一点，也就是说自己没有搞清楚大趋势，结果对中国人口老龄化趋势、中国人口负增长的可能、中国城市化进程的情况、中国人口消费能力情况等缺少足够研究。如此一来，最终出现这样的错误决策也就不难理解了。

　　第四大启示：千万不要相信自己有超能力

　　这次很多房产商栽跟头，现在陷入困境，其中很重要原因之一，就是错误的自我认知。其实，我们每一个人，享受到的都是时代的红利，无论你的事业做得再大，那都是时代的红利。我们有幸站在了时代的风口上飞起来了，那是因为风力所致，而不是因为我们天生具备这种超能力。

　　然而，很多人因为事业做得大，就认为自己有超能力，于是对自己的认知出现了偏差，就做出了一系列错误决策，并最终陷入困境。

　　任何时候，都不要相信自己有什么超能力，多一点理性和思考，多想想我们其实是因为恰好站在了风口上。如此，就有了敬畏心态，也就不会跟着欲望狂飙！

　　（来源：“占豪”微信公众号，修订发布；图片来自网络，侵删）