安生：关于特大城市房价的问题

　　友人问某特大城市房价的问题。

　　不谈富强民主文明的社会主义国家，谈谈腐朽堕落万恶的资本主义国家。

　　几个因素需要考虑：

　　1、汇率问题。汇率与货币政策密切相关，这是基本常识。价值符号，放松货币还能保持强势，史上未有。

　　2、住房成本问题。住房成本包括购买成本和持有成本。持有成本中，包括房产税(自古以来，土地是最好的税基)。一次性购买成本下跌，并不意味着总成本下降。最悲催的，是高价支付了购买成本，然后在持有成本上升、房价下降以后，继续支付高成本。

　　3、通胀问题。看过纸牌大厦的读者应该知道，通胀绝不是所有商品价格同步上涨。价格上涨的幅度与市场参与者的博弈能力密切相关。一般来说，好垄断的生产生活必需品上涨得多，不好垄断的商品涨得少。如果某项商品虽然是生产生活必需品，但是极难垄断，那就不好涨了。

　　明确点说，如果土地在小农手里，所有的小农都贷款买了土地，那么危机时刻，土地不值钱，劳动力也不值钱，小农一般守不住自己的农场。即使政府大规模放水，这两样也难上涨。更糟糕的是，大规模放水，导致其他生产生活必需品上涨。小农腹背受敌。如果地方政府出台房产税，那么就是三面插刀。如果为了稳定汇率和物价，最终选择加息，那就是四面插刀——收入不变甚至下降、生活必需品成本上涨、税收上涨、利息上涨。

　　4、刺激经济的钱从哪里来?印钞还是收税?这两个对宏观政策来说，都是可能的选项。多印点钞，少收点税;多收点税，少印点钞。但是对价格的影响，绝对不是一回事，直接影响购买和持有成本之间的比例关系。

　　古今中外，地方财政困难，不是个例，是普遍现象。中央政权实力比较强，问题层层向下转移，地方加税的可能性偏大。中央政府实力比较弱，比如民国时期，地方诸侯林立，税收很难收缴上来，问题不便向下转移，印钞的可能性就偏大。但是，需要注意的是，即使中央政府实力比较弱，也不妨碍地方为了私利擅自加税。同理，有些中央政府实力比较强，仍然喜欢印钞——额外的收入，不要白不要。

　　怎么选择，完全看怎么哪种选择对政策制定者更有利。

　　危楼愚夫之中，俄罗斯女镇长吐槽，很有意思。

　　5、规划问题。这个更不可控。城市规划经常变。几十万有稳定收入人口的迁徙，直接影响上百万甚至几百万人的就业岗位。人口迁徙直接造成新城和鬼城。当然，也有很多新城，最终没落，成了鬼城。这样的例子非常多，一提一大把。是不顾一切阻力，全力推动，还是推着走。

　　6、流动人口问题。经济危机往往加速人口向大城市汇聚。美国大萧条期间，大批劳动人口被从老家撵出来，到处闯荡，边找工作边流浪。这些人口最终涌入大城市，直接推高大城市的租金。从这个角度看，有房产出租的房东，有能力承担上涨的持有成本——说到底，是转嫁给房客。

　　7、最终的结果，很可能是以外币计算的购买成本下降，持有成本上涨，房租上涨。最终，租售比达到一个略高于存款利息的水平。

　　8、不要问发展趋势是什么，需要问问自己敢不敢赌。各种因素都剖析了，可以选择不同的方案。不过，投资有风险，风险需要自我承担。

　　9、推荐几部电影，除了《大空头》，还有《国家破产之日》、《愤怒的葡萄》。