3米层高能否救楼市？

　　近期，住建部传出正式消息，住宅项目规范正在修订，其中一项内容是将住宅的层高标准提高到不低于3米。这一改变是划时代的。

　　长期以来，我国住宅的层高标准是2.8米，市面上绝大部分的商品房都是卡着这一标准的，不论是5万一平的还是5千一平的都是如此。虽然为了区分房子档次，很多开发商会在园林、精装、外饰面等方面下足功夫，但极少有人主动提升层高。因为其他的成本都是可以几倍挣回来的，而且客户都能看见，商业上是极其划算的。

　　而提升层高所付出的，除了增加的材料和工费之外，最重要的是可售面积损失带来的隐性成本——大约每14层就会少盖一层，算算那是多少钱。在房价狂飙的年代，开发商都在挖空心思增加可售面积，所以这种事是绝对不会干的。当然，新标准出来以后，不干也得干，否则别家都是3米你还盖2.8米，房子别想卖了。

　　而我国对于住宅建设的长期指导思想，也是以经济适用、成本合理为主。所以作为影响土地利用率的重要因素，这个层高标准很多年都没有变过。你在市面上看到的绝大多数楼房住宅，除了别墅和公寓之外，不论老破小还是次新房，基本都是2.8米层高，或者更低一点。而一旦改变之后，就会清晰地划出一条鸿沟：2025年之后的新房才是新房，2025年之前的所有房子，都是老房了。

　　虽然客户对3米层高的概念感受不深，但是一旦体验过就再也回不去了，那天高地爽的差别不是一点点。

　　我国楼市经历了从短缺到过剩而迈入转折点之后，也是几家欢乐几家愁。已经很高比例的家庭都有房了，并不希望看到资产下跌。而对于一些还在还贷的家庭来说，房价下跌更是令人绝望。所以呢，民间期待国家救市的声音其实也挺多，各地政府也不断祭出解除调控的大招，然而收效甚微。

　　过去几十年来，楼市价格变化的方式是齐涨齐跌。新房在涨，二手房也在涨，好区位的老破小也在涨，虽然幅度略有区别，但总的大差不差，统统都能搭上便车。经历了这几年的拐点之后，人们发现，楼市逐渐开始分化，一些品质欠佳的老破小更快下跌，甚至会与同一地段次新房出现近倍差别。很多房地产博主开始建议大家尽快脱手较老房龄的资产，认为老破小已经没有未来。

　　而各地政府也终于明白，在总量过剩的大背景下，想把整个楼市托起来是不可能的。所以这一波国家级的标准修订算不算救市？应该算是的。但它救的并不是所有楼市，而仅仅是2025年之后的新房。不仅老破小再也无法搭上便车，甚至是所谓园林优美、百米楼距的次新房，也被甩在了车道之外。新标准之后，没有次新房了，只有新房和老房。一道3米层高，天堑泾渭分明。

　　没有上车，便是打击。对所有的二手房业主而言，未来的升值可能被这道鸿沟基本切断了。其实之前的园林、精装、外饰面乃至品牌物业等所有卖点，都不是代差，3米层高才是代差，这是无法弥补的。国家推出了“好房子”，仅此一道标准，意味着之前所有的二手房，几乎都不再是“好房子”。

　　人们购置房产除了自住需求，还有保值升值的考虑。而未来房产投资的第一考虑，除了地段之外，另一个就是，是否属于3米层高的新一代房子。没有3米，就没有未来，不会再有明显的投资价值。

　　国家当然也知道提升层高所带来容积率下降等巨大的隐性成本，这个决断不可谓不重大。这无疑是几十年来住宅建设主导思路最重要的一次转折。确实，一批层高3米的“好房子”将会迎来一波机遇，对应的土地财政也得以续命。但其身后的代价，是我们手中持有的房产，无论新旧，都已经宣告了落伍，从而基本退出了与新房的竞争。