许家印曾经在恒大二十周年庆典上讲述企业的发展历程：恒大的第一个项目，连拍地的钱都没有，是从银行借了500万元支付土地定金；开工的钱也没有，是由施工方垫资达到预售条件；最后连利润都没有，以2800元每平米的亏损价格开盘，2小时被抢购一空，拿到了8000万元的预售资金——这就是恒大起步的“第一桶金”——从此，命运的齿轮开始转动。
房地产疯狂的时代已经落幕，其中各大首富的发展历程，其实大同小异，许家印是做得最彻底的，也是后来攀升最快的。他很幸运，从第一个项目起，就窥见了这个行业最核心的秘密，一口气坚持到底，成为了首富，也成为了首负。然而，他并不是先成为了首富，后成为了首负，从首个项目开始他就是负、负、负——借钱拍地、欠钱开工、亏钱卖房——看似彻头彻尾的无利可图，但是，他拿到了8000万的预售资金。
他把这8000万当做了自己的第一桶金，但实质上根本不是他的钱，全部拿来偿债都不够。按照合约，他需要补足土地出让金，他需要支付工程款，他需要把房子盖完交付给购房人……最后整体算下来是亏的，game over？——显然，故事线并非如此，偿债都不够的8000万，他并没有用来偿债，而是投入到另一个更大的项目上去。有了这8000万撑门面，他就敢借更多的钱，拍更大的地，再重复一遍同样的流程，可能一年后就把开盘预售资金变成了8个亿……这时候，他可以拿出一点钱来，把第一个项目的窟窿填完，但是主要的部分，仍然会投入下一批的新项目中去。虽然前面的一些项目可以糊弄完，但实际它的总账永远是负的，做的越多，负的越大，最后恒大负债是多少？今天大家已经都知道了那个惊人的数字。
你可以认为恒大在各地做了几百个项目，也可以认为他只做了一个项目，所有项目都是第一个项目的翻版。总结一句话就是：把欠的当做是赚的。这不是做企业，这就是圈钱啊，在房地产面前，传销、集资什么的都弱爆了。明眼人都知道，这个游戏不可能永远玩下去，一旦市场饱和无法再翻倍做大，就一定会东窗事发，资金链全部断裂，偿债全部停止，楼盘全部烂尾。但那些烂尾楼的预售资金呢，已经不知道在哪里了。在新项目停止扩张的时候，钱并没有停止流动，早就洞悉这一切规律的操盘手们，当然知道它应该流向哪里。
为什么这一切能够开始？为什么这一切能够继续？归根结底，他欠的是银行的钱、承包商的钱、业主们的购房款，总而言之，都是老百姓的钱。老百姓的钱如果呆在老百姓的兜里，大佬们谁都吃不着，只要能把它掏出来，就能雁过拔毛。所以，从各地的管理者到各路的操盘者，亏不亏不重要，重要的是让钱流动起来，只要流动起来，大家就能分一杯羹。许老板是这场盛宴的掌勺人，但绝不是唯一的吃席者。
开席需要一个媒介，正如传销行业也需要一些保健品之类才能圈钱。但房子作为媒介，让各种保健品都相形见绌，它一次就可以掏空三代人的家底。保健品顶多套点老年人的退休金，而房子可以套走一个人三十年最好的青春。无怪乎那对河南小夫妻眼里没有了光，他们损失的不是过去的积蓄，还有未来半生的价值，他们余生做牛做马完全没有了意义。如果说有些行业骗的是钱，这一行要的是命。
首富的第一个项目就已经说完了全部的故事，管理这个行业的也应该清楚。我们还是要问，是谁让他开始，又是谁让他继续？
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