女子5000万购买法院查封房后遭遇“钱房两空”

　　案涉房屋所在的商业综合体。王迎超/摄

　　部分案涉房产已被拍卖，给李晶带来了巨大的经济损失。

　　中房报记者 王迎超 高中华丨哈尔滨报道

　　“现在购房款无处追讨，房子也不属于我，谁能给我一个说法？”哈尔滨人李晶近日向中国房地产报记者讲述了她的离奇遭遇。

　　2010年，李晶斥资5050万元买了一处法院查封的房产，该房产位于哈尔滨市南岗区西大直街416号的5层商业综合体内，分别是一层（2298平方米）和负一层（12523平方米），由黑龙江省宇同房地产开发有限公司（以下简称“宇同地产”）开发。

　　早在2003年，宇同地产的负责人赵伟滨便以按揭贷款的方式购得该房产，但后因资金问题未能如期还款，于2007年被中国银行黑龙江省分行起诉至黑龙江省高级人民法院，房产被首次查封，经过法律程序，黑龙江省高级人民法院判决该房产用于偿还赵伟滨未能清偿的债务。后经黑龙江省高级人民法院同意，赵伟滨和宇同地产将该房产卖给了李晶，在按要求将购房款存到共管账户后代付中国银行，该房产解封、解押，法院结案。

　　然而，事情远没有如此简单。

　　由于长时间的法律纠纷和执行程序的延误，不仅更名手续迟迟未能办理，部分房产还被法院低价拍卖，而李晶所支付的巨额购房款却无处追讨。

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　　“夭折”的房产更名

　　这一切源于李晶所购买的房产还牵扯到了另一起官司。

　　时间回到2008年6月，因涉与哈尔滨市长城建筑集团股份有限公司（以下简称“长城建筑”）2137万元建设工程施工合同纠纷，宇同地产被黑龙江省高级人民法院判决败诉，该房产于2009年2月12日被黑龙江省高级人民法院轮候查封。

　　“按照法律规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。黑龙江省高院同意被执行人依据判决将查封的房产变卖给李晶后法院结案，其他案件的轮候查封自始未产生效力。”李晶的代理律师告诉记者。

　　“房产解押后，黑龙江省高级人民法院本应该及时下发案涉房产更名裁定，将产权人宇同公司变更为我的名字。”李晶告诉记者，但因为当时的执行法官迟迟不予下发更名裁定，2年后执行法官退休后，房产更名就此“夭折”，更是带出了后期一连串的纠纷。

　　当时案涉房产处于出租状态，承租方分别为哈尔滨名岛餐饮和世纪联华超市，2009年5月25日，黑龙江省高级人民法院依长城建筑申请，裁定扣留名岛餐饮6月份以后的房租2880万元，5月27日又裁定扣留世纪联华超市全部房租。

　　2010年8月30日，该案由哈尔滨市南岗区人民法院接手执行，分别于2011年1月4日和1月10日作出了与黑龙江省高级人民法院同样的裁定，并将世纪联华超市2011年至2015年的房租执行到位并返给长城建筑。

　　赵伟滨曾于2011年提出过执行异议。

　　对此，2011年5月，赵伟滨作为案外人，曾对案涉房产权属向南岗区人民法院提出执行异议。他认为，自己已经交付了全部购房款并实际取得房产，但因宇同公司有部分土地出让金未交付，故未办理产权过户登记，也只能以宇同公司名义与名岛餐饮和世纪联华超市签订房屋出租合同，所以请求法院停止执行，解除对案涉房屋的查封。

　　南岗区人民法院对此召开了听证会，但当时却没下裁定。

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　　部分涉案房产被低价拍卖

　　在此种情况下，南岗区法院却裁定评估拍卖案涉房产。2021年2月28日，案涉一层房产以1468.15万元的价格拍出，并于当年3月办理了房屋产权登记，负一层流拍。

　　“法律规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当通知当事人和优先购买权人，但这件事南岗区人民法院并未通知我及其他权利人或利害关系人。”李晶无奈地表示，从拍卖价格来看，位于繁华商圈的商业地产，赵伟滨买时5950万元，她买时5050万元，而本次拍卖至关重要的一层，每平方米仅6000多元，“价格低的实在难以想象”。

　　李晶的代理律师告诉记者，按法律规定，“案外人对执行标的提出确有理由的异议的应中止执行”。她们曾于2023年向黑龙江省高级人民检察院提起检查监督，认为南岗区人民法院在执行过程中存在违法违规问题，黑龙江省高级人民检察院指示哈尔滨市中级人民法院进行评查，在评查中发现，南岗区人民法院对赵伟滨2011年对案涉房产提出的执行异议没有审理结果，进而对案涉房产进行了拍卖，“这种显然是程序违法了。”代理律师表示。

　　就在2024年5月16日，南岗区人民法院对赵伟滨提出的执行异议下发了执行裁定书。

　　南岗区人民法院认为，赵伟滨与宇同公司签订案涉房产买卖合同时，为宇同公司法定代表人兼董事长，该行为未经股东会同意，虽有购房款收据，但不能证明支付完毕。宇同公司代收的房租也无法证明交付赵伟滨，无法证明其对案涉房产占有使用。总之，现有证据不足以证明其对案涉房产享有能够排除执行的权利。最终驳回了赵伟滨的异议请求。

　　“这是一份整整迟到13年的裁定，也是本案中最核心的程序违法问题。”律师认为，南岗区人民法院不审查执行异议继续强制执行属于严重程序违法，即使当时裁定驳回请求，赵伟滨也有机会继续上诉或参加竞拍，但拖了这么多年才下判决，部分涉案房产已被拍卖，给李晶带来了巨大的经济损失。

　　李晶表示，她曾于2016年1月22日向南岗区人民法院也提出过执行异议，但因为请求不符合相关规定，并未得到支持。

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　　法院回应

　　“黑龙江省高级人民法院同意依据判决对案涉房产变卖给我后，其他案件的轮候查封自始未产生效力。南岗区人民法院在立案执行时，对此前黑龙江省高级人民法院判决解封房产，我购买了案涉房产的情况是否掌握？”李晶提出了疑问。

　　此外，李晶和其代理律师认为，南岗区人民法院此后对商户租金的执行和拍卖违反了相关法律规定。同时提出，南岗区人民法院多次对该商业综合体案涉房产进行了查封，并执行商业综合体内各商户的租金，多年间总共执行到位多少款项无从了解。她们结合各商房的租金以及房屋维修费用等计算后认为，早就超过了执行标的，不需要后期再对房产进行拍卖。

　　对于这些问题，7月5日，南岗区人民法院作出了书面回复。

　　南岗区人民法院受上级指令于2010年9月14日对该案立案执行，在执行过程中于2011年2月10日对案涉房产续行查封。上级法院在另案办理过程中，因当事人达成和解，于2010年12月22日裁定解除对房产的查封，因查封不是通过系统完成，是通过纸质协执发往协助单位，故标的物在另案的查封、解封情况，执行法院并不掌握。

　　黑龙江省高级人民法院并未对案涉房产进行处分，亦无生效法律文书对“房产变卖给李晶”的情况进行认定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”因此，自案涉房产首轮查封解除后，南岗区人民法院轮候查封自动生效。

　　目前执行到位金额仍不足以覆盖申请执行人依据案生效判决所申请执行的数额，执行标的包括本金、利息迟延履行金等费用，法院是严格按照最高院相关司法解释进行计算的，如当事人存在异议，可以通过提出执行异议的途径进行救济。

　　记者了解到，目前赵伟滨已委托律师提起了执行异议之诉。南岗区人民法院回复称，赵伟滨案外人执行异议之诉案件正在审理程序中，根据《最高人民法院关于人民法院接受新闻媒体舆论监督的若干问题规定》第四条规定，在案件未作出生效裁判前，不宜答复。