楼市，刹不住了！

两个大消息

　　关于宏观经济，有两个大消息：

第一，降息了。

　　央行发布公告，人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，充分满足了金融机构需求。

　　其中，7天期逆回购操作利率较上月下降10个基点；MLF操作利率较上月下降15个基点。

　　来源：央行 一年期MLF是LPR的锚，这意味着下周一的LPR也将降息15个基点左右。

　　降息理论上对股市和楼市都构成利好，但利好看样子都只能停留在理论上。

　　股市时不时上演全线下跌；至于楼市，现在无论怎么都激不起任何涟漪。

第二，7月份各项宏观经济数据都公布了。

　　过去一周，国家海关总署发布的出口数据，国家统计局发布的CPI、PPI数据，以及央行的发布的各项金融数据，让我再次回想起了华为任正非和美团王兴说过的话。

　　而最新公布的消费数据、固定投资数据、房地产数据，在秋老虎的季节下，让感受到了寒意袭人。我们的消费数据走势，是这样的：

　　来源：国家统计局

　　我们的固定投资增速数据走势，是这样的：

　　来源：国家统计局

　　其中国有企业投资增加了7.6%，民间投资增速下降了0.5%。 国家统计局披露，7月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点。

　　同时，自今年8月份开始，全国青年人等分年龄段的城镇调查失业率将暂停发布。 官方给出的理由是，经济社会在不断发展变化，统计工作需要不断完善，劳动力调查统计也需要进一步健全优化。

　　这些数据，一看就明白，我这里就不再多说了，大家细品吧。 再看关键的房地产板块。 国家统计局披露，1至7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。

　　来源：国家统计局

　　房地产开发反映的是房企拿地、建设、维护和管理方面的投资情况。 从数据可以看到，过去两三年，这一指标增速一直是负数。 也就是说，房地产投资一路下跌，区别在于跌幅大小问题。 今年年初，房地产投资跌幅大幅缩小，但之后又一路扩大，目前的跌幅已经比去年前7个月的跌幅还要大。 这一点，从财政部公布的卖地数据中，能够得到呼应。

　　2022年卖地收入只有66854亿元，较前一年下降了23.2%。今年上半年，卖地收入只有18687亿元，同比下降了20.9%。

　　制图：城市财经；数据：财政部

　　国家统计局披露：

　　1—7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。

　　7月末，商品房待售面积64564万平方米，同比增长17.9%。其中，住宅待售面积增长19.5%。

　　来源：国家统计局

这两段数据一言以蔽之，销量在下跌，库存在增加。 而且： 第一，从数据走势可以看到，商品房销售额自3月份以来再次转跌。 第二，根据国家统计局的数据计算，7月商品房销售面积为9167万平方米，创2023年以来单月最低， 第三，数据呈现的是累计销量的增速，这意味着，无论是累计销量还是累计销售额，均低于去年那种环境下的表现。 从大区来看，东部、中部、西部的销售面积同比均在下跌。上半年还增长的东部也转跌了。 上半年销量增长的东北，也处在转跌的边缘。

　　来源：国家统计局

　　这说明，买房的人越来越少了。不仅买房的人越来越少，提前还贷的人还越来越多。 上周央行披露的数据显示，7月份房贷增量为负数，就是最直接的体现。

　　制图：城市财经；数据：央行

　　根据央行上周与统计局最新公布的数据，可以不精确地计算出7月份提前还贷规模。 央行披露7月份房贷增量为-672亿元。 统计局披露前7个月个人按揭贷款为13950亿元，前6个月的个人按揭贷款为12429亿元，以此可以计算出7月单月的个人按揭贷款为1521亿元。 房贷增量为负数，说明还贷规模比贷款规模还高672亿元，以此可以不精确地计算出7月份的还贷规模为2193亿元。 这种贷款比还款还少的现象，在过去两年内发生过四次。 至于原因： 一方面，由于宏观大环境的不确定，大家对未来的工作和收入信心不足，中产人群趁着还有钱，提前还清，免得未来出现意外，自己的房子变成法拍房。 另一方面，由于存量贷款利率始终不下降，房贷利率的高位站岗者纷纷需求提前还贷或者转向利率更低的经营贷。03都在喊麦，都在等风来过去半个月，在官方明确定调“适时调整优化房地产政策”，北上广深四大一线城市已经接连喊麦，其中北京、广州两度喊麦。 武汉也在上周喊麦。但至今都没有发布具体措施，都在等着老大哥北京出招。 但是，现在这种局面，无论是放开限购，还是降低首付，都很难起到作用。 逻辑我在之前的文章中强调过多次。

　　现在楼市遭遇的困局是上一轮房价不计后果地上涨制造的局面，再叠加如今的大环境。

　　细化来说：

第一，不想买的人越来越多。没有信心没有预期，中产以上阶层都在观望。

第二，买不起的人越来越多。收入和就业不确定性加剧，高房价与低收入的局面没有丝毫改善，买不起房的人越来越多，需求断代情况越发严重。

第三，现在不仅是市场的问题，而是整个行业的问题。

　　从2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着什么？ 意味着杠杆率已经到达极限。 民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

　　但很多地方都限制房价跌幅过大，甚至直接干预，去年数十个城市发布了限跌令。干预的后果，便是如今的局面。

　　这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。除非你降到我的心理价位，否则别想我掏钱买房，这是现在大多数购房者的心理。

　　你要是再上涨，那我就彻底躺平。

　　从心理学上来说，当一个人觉得想要得到一样东西，通过自己的奋斗可以，那最能激发一个人的向上热情。

　　如果一件东西轻而易举就能获得或者无论如何努力都获得不了，前者会让人丧失斗志，后者则会让人彻底躺平。

　　而当下的高房价与低收入之间的天堑鸿沟，产生的结果便是后者。

　　缓慢降低房价，才是最终的归宿。

　　有人说，买涨不买不跌，房价越跌越没有人买。

　　那是老一套的惯性思维，还想用涨价这种施压心理的方式来逼迫购房者就范，已经行不通了。

　　逻辑很简单，先不说当下的房地产市场整体已经供大于求，人口已经转向下跌，其中最关键的两条，就决定了只有降价才能换回市场，涨价根本行不通。

　　但是，到目前为止，各城市想得办法还是拼命托房价，对呼吁降价的声音充耳不闻。

　　这也难怪，永远叫不醒装睡的人。

　　但市场的力量很难左右，趋势改变不了。这一轮房价调整的大幕已经拉开，而且周期不会短。